上海近一个月来阴雨不断,陈晓6月份刚搬进新家,连日降水让他们家这户老公房也“享受”了一番“水漫金山寺”的待遇。家里靠近阳台的木地板上一直留着深深的水印,让人心疼不已。虽然物业也在不断想办法修补,但这雨水还是把陈晓一家搬新房的喜悦洗得荡然无存。

    陈晓的烦恼给了姐姐陈纯很大的启示,她还在犹豫着下半年要不要下手买房,“这样看来,买对房子更重要,对居住环境的影响是长远的。”

    房价年内或微调

    在二套房贷收紧、业主跳价、可售房源等几个因素共同作用下,七月份上涨的房价依然没有刹住车,再创新高。然而无论是一手还是二手住宅,成交量却略显疲态呈现出下行趋势,市场观望情绪明显。

    佑威房地产研究副主任陆骑麟指出,“7月均价创出一年来的新高后,成交面积却出现了09年以来的次下跌,可见目前的房价已超过了购房者的承受能力,并且新增供应的相对不足,从而导致开发商捂盘惜售,也是促使成交量减少的一个原因。因此后期如果房价持续快速上涨的话,成交量有可能出现大幅的萎缩。”

    同时,上海二手房在经过上半年的集中放量后,成交量在7月份也步入年内的次调整;成交均价则连续九个月上扬,但环比涨幅呈回落态势。21世纪不动产指出:7月二手成交均价在6月高点的基础上再度上扬2.83%,达12760元/平方米,其环比涨幅却较6月回落2%,房价涨势趋于缓和。

    “中高端需求群体能否顺利接过市场主导权,是下半年二手住宅市场行情能否延续的关键。”易居臣信研究杨晨青指出,“根据我们对高端住宅集中区域的调查显示,7月份至今总价500万以上的豪宅挂牌量较前期明显下滑,而即便是已经挂牌出售的业主,其卖房诚意也已大不如前,频繁的抬价或跳价令成交周期大幅拉长。”

    21世纪中国不动产副总裁张卫平认为,房贷政策往往是市场行情的晴雨表,二套房贷的收紧对需求释放的抑制作用已有体现。房价上升,尤其在一些热点板块的过度上涨导致买卖双方对后市看法渐行渐远、价格预期差扩大将使得博弈气氛有所加剧,未来数月的交易量或持续处于较低水平。 上述人士同时表示,8、9、10三个月份很可能是楼市上冲的末尾阶段。随着高端楼盘储备存量逐渐去化和市场观望情绪的增加;以及央行房贷政策的收紧,四季度房地产市场涨势会有所缓和。上周举行的届中国高端地产峰会上,多数业内人士预测楼市调控政策将限于微调,对楼市进行全面调整的可能性很小。上海易居房地产研究院副院长丁祖昱表示,“由于外部与内部环境均未完全回暖,我们预测房地产政策可能限于对某些领域和区域的微调,不可能全面调整。”

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 自住不要选错房

    对于像陈纯姐妹俩一样有刚性需求的自住客而言,选房是个大工程。对于选择自住用房,尤其是选择老公房,房屋中介提醒,看房不但要白天看,晚上也要看;不晴天看,雨天也要看。

    平时看房要仔细查看各房间的墙面、地面是否平整光洁。雨天看房可以直接检查房屋门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏迹象。如果是连续几天下雨后看房,再好的伪装也会暴露无遗。与其忙着淘个低价房,还不如老老实实掌握看房策略,淘个舒适好房。

    对于看房选房要注意哪些事项,信义房屋分析人士指出,天气炎热很多看房者选择在晚间看房,但是晚上看房,房屋的一些缺点可能易被掩盖, 因此她提醒看房者:夜间看房更要留意细节问题。

    日照采光是否充足。

    晚上看房后,好白天再去看一次,观察一下房间的日照采光。好选一个晴天,在早上9点以前和傍晚各去看一次房,“如果9点前太阳光能洒满房间,说明该套房子的日照不错,而傍晚则是判断一套房子的西晒情况是否严重的好时机。”

    生活垃圾是否污染严重。

    夏天是判断一套房子各种污染是否严重的好季节。由于一般社区的生活垃圾在早上10点之前都会一次清理,因而,白天看房一般都不会注意该问题。而晚上,生活垃圾相对多起来,这时看房,可以看看房子附近有没有垃圾回收点,是否靠近排放污水较严重的河流等。这些地方在高温下都是滋生蚊虫、散发难闻气味的源头。

    有无噪音污染。

    夏天的晚上,有些小区周围是夜排档、小吃店应有尽有,人声鼎沸。有些小区靠近某条交通主干道,白天混凝土等大型卡车禁行,可一到晚上车流量很大。种种噪音,惹人心烦。晚上去小区附近转一转,可以感受一下周遭的居住氛围是否清净,对于这方面有要求的人可谨慎斟酌。

    物业安保是否到位。

    小区物业管理一直是选房考量因素的重中之重。物业管理对日后的生活影响至深,晚上看房可以考察一下小区是否重视安全方面的保卫,有无保安定时巡逻,安全防范措施是否周全到位等等。

    房屋细节是否满意。

    晚上看房很容易出现盲点。即使是在灯光相对明亮的室内,一些小细节如墙壁裂缝、地板变色等也很容易被忽略掉。更不用说灯光相对昏暗的卫生间、厨房,像地面、墙面有无渗水现象、厨房柜体有无变形等等,都要仔细察看。

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社区生活配套设施包括衣食住行四个方面。

    不要看自己的房子,还要看小区的绿化和小区环境的美观舒适,还要向楼层管理、保安人员及周围住户了解房屋周边环境的管理、治安情况、文化氛围、居民结构等状况。除此之外,也需了解附近有没有公园、银行、医院、幼儿园、学校等。

    附近有没有公共汽车站、轨道交通,了解附近轨道及公交车线路情况。小区内部的停车情况也是考虑因素之一,车辆的行驶和废气非常影响居住区舒适度、安全度。有车一族还要别关注小区内停车位的布局安排,以及附近有没有加油站、机动车修理店等;

    包括服装店、裁缝店、洗衣店等。

    包括便利店、超市、菜市场、面包店、饮食店等。

    其它还包括健身、休闲、文化、娱乐等设施。

    墙面,墙角。

    墙面是否平整,可大致看出建筑安装质量水平的高低,从而判断整体建筑质量。墙角必须方正,因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量,同时对房屋装修也很重要。

    做工。

    尤其是注意接角、窗沿、墙角、天花板等做工处理是否细致精巧。

    电路布置。

    要检查电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否科学合理,以及计算机网络布线和接口设置是否方便实用。这些线路布置是否留有余地。

    厨房及厕所的设备安装情况需要仔细考察。

    因为房里的水、电、气等都集中在此,容易出现堵、漏等问题,不可大意而留下后患。

    另外,电梯、楼梯也是需要考察的重要因素。电梯方便与质量好坏是日常生活的重要保证。万一发生意外,楼梯是的逃生之路。要注意楼道是否畅通,是否有杂物堆放不便通行的现象。这些细节也间接考察物业管理的水平如何。

    买房有时会出现这种情况:签订买卖合同时,业主向购房人口头保证装修质量绝无问题,另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时,却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题,而原来承诺赠送的家电更是不见踪影,或是业主要求折价卖给购房人。

    21世纪不动产指出,不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时,业主应承担的违约责任。也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。

    房屋功能的有效发挥有赖于格局的设计是否合理周全。理想的住房格局应该是:打开房门进入客厅(小户型即起居室)、餐厅、厨房,而卧室不正对客厅,房间的活动区与休息区分隔合理。

    看房先要丈量房间的高度。房子空间太低,容易给人造成压抑的感觉。通常,合理的房间高度为2.7米以上。

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  起居室

    宜宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,采光口和地面比例不应小于1/7。厅中的门应尽可能减少,留出足够摆放家具的稳定空间。宜做成长方形,其宽度不应小于3.3米,深宽比不宜大于2米。若入户为起居厅时,宜在入口处设一过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

    卧室

    主卧室好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内设一个卫生间,那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

    餐厅

    和起居厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔。餐厅如独立设计,净宽度不宜小于2.4米。

    厨房

    应与餐厅密切联系,直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台佳。

    卫生间

    带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室,卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。

    阳台

    为了保证起居厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米,但其实体的栏板应降至850至900毫米下。

    储藏间

    可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应配有储藏空间。