新房预售制面临挑战 明年房地产开发将有巨变
远洋地产控股有限公司总裁 李明
北辰置地总经理 曾劲
富力北京公司总经理 张辉
阳光100集团常务副总裁 范小冲
亿城集团总裁 鄂俊宇
华远集团总裁 任志强
上周日,《广厦时代》举办了有北京十余家大型房地产企业参与的楼市论坛,论坛上有嘉宾明确指出:我估计很快会见到启动整个经济发展的政策,这对每个行业都有好处。果然,在本周一,中央出台了扩大内需促进经济增长的十条措施,温家宝总理部署了落实中央政策措施的七项工作,其中三条包括:促进房地产市场平稳健康发展。明确“房地产业是国民经济的重要支柱产业”,“对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”2008年的房地产市场经历了一年的摸爬滚打之后,已经进入了年末的攻坚阶段。面对恶化的国际金融形势,低迷不振的市场信心,各大房地产企业对今年乃至明年的形势做何估计?面对“严寒”,各大房企又将做何应对呢?这已成为广受关注的话题。
●李明:
情况不容乐观 预售制度面临挑战
当前的房地产市场主要的问题是信心。然而在人们对房地产市场信心受挫之后,重新建立的过程仍需要持续一段时期。如同人感冒,刚开始的时候喝点板蓝根好了,但是现在的问题是扁桃体都发炎了,不是喝点板蓝根好那么容易。所谓病去如抽丝!所以要想恢复市场的信心,恐怕需要持续性,系统地进行调控。
现在的企业发展模式是“资金靠预售,资源靠规模,责任则集中在发展商”,而这种现状今后可能发生一些变化。“为什么房地产能够在过去十年迅速地发展起来呢?先是因为有预售制度;为什么这次调整有这么大的影响呢?还是因为动了根子——预售制度。从资金的角度,通过这一轮的调整会降低信贷资金的比例,现有资金和资产证券化以后的资金,将会起到更重要的作用。五年以前,要找出一家企业总资产过五百亿,净资产过百亿的企业,全国都找不到一个,现在可以找二三十家没问题,由此可见自有资金是可以占很大一部分。
其次是发展的规模将发生变化。现在的开发项目往往是几百万平方米都由一个管理团队干了,那么你能不能够把握住一百万平方米的开发过程中整个经济周期?你的团队能不能够把握一百万平方米的项目的运作?如果达不到肯定是要变形的。如果单个规模缩小,对团队的管理和精细化肯定有着更高的要求。副标题
●曾劲:退回“地”是谣言
行业集中度将进一步提高
网上传得沸沸扬扬的“北辰长沙退地”的事完全是谣言,这么一块精挑细选,地上地下五百万的体量,对于任何一个房地产企业至少是六到八年的开发周期,要宏观经济不变,这个地肯定不会退的。
在当前这个时候政策的出台不能再试探着来,要恢复信心、拉动内需,政策得一针见血。另外一个,政策要相互配套,中央和地方政府要高度一致。现在是允许各地方政府自己搞自己的,造成什么情况呢?一个是中央真正的调控政策落实不下去,二个,地方政府也没法去执行。今年年底之前必须所有的政策到位,明年恢复也好,缩短衰退的时间也好,把这个周期缩短,让大家看到政策确实是出到位了。
此轮调整中得到提高。虽然目前的情况严峻,但我对明年下半年的市场还是很有信心的。而那时房地产市场格局会不会跟之前不一样?这是肯定的,历史的脚步是发展的,行业的集中度肯定是提高的。
●张辉:股票价格无法如实反映公司 业绩和盈利能力
我们在北京有八个项目,天津有五个项目,华南是以广州为主,亦有数十个主力楼盘在平稳销售中。从业绩来说,今年的业绩状况是要超过去年的,但是在如今市场信心度缺乏的非理性状态下,股票价格已经无法如实反映公司的业绩表现与盈利能力,部分公司的股价与公司的业绩已经不能匹配了。富力的投资类物业现在已进入盈利阶段,可惜股价并没有恰当地反映公司财务基本面,但我相信这种情况是暂时的,“价格围绕价值波动”是亘古不变的真理,估计在不久的将来,这句话即可在市场上得到印证。
房地产企业应该苦练内功,提高管理效率,之前市场环境好时,大家对这个问题可能不够重视,现在的冷空气从另一个角度来看是一件好事,可以促使大家优化管理、节约资源、提高效率,有这样,才无愧于“支柱产业”这个称号。
在资金压力和市场竞的双重作用下,有竞实力、项目健全、市场美誉度高的企业将得到更好的生存和发展,优质资源也将向这些企业集中。在这种指导思想下,富力地产也将提升管理能力作为当前的重要工作,在企业经营的所有环节中深化管理理念,提升管理人员的经营意识,强化所有员工的企业价值理念,相信我们的企业价值终将会得到市场认可。副标题
●范小冲:供需已发生改变
地产业将走向能力导向
造成目前市场“寒冬”到来的主要原因是市场供需关系发生了变化。形势来说,现在肯定是寒冬了,政府现在给出的政策是给了大家一个暖气。主要的原因还是去年在资本的推动下,房子以及地的泡沫确实严重,再加上大的经济形势的影响,供需发生了根本的变化。现在供应量每年是24亿,但是现在每年消化量有6亿多。加上银行现也在惜贷,融资的渠道也没有了,对房地产也造成了比较大的影响。
过了这个时期之后,房地产企业的发展模式肯定要发生很大的变化。过去是资源导向,今后肯定是能力导向:靠你的能力,包括你的品质,你的成本控制,以及你对客户的影响力。今后可能也会出现资本的整合时期,资本和品牌可能会对行业有一个整合。除此以外,今后的地产企业可能不是综合性的开发商,而是要找到自己的优势,针对定的客户群的专门企业。现在是一个非常不确定的时期,中国还有1.9万亿的外汇储备,还有40多万亿银行存款,再加上中国还是一个发展中国家,中国的城市化还是处于一个快速增长的阶段。包括基础设施的投资,中国还有很多可以作为的事情。
●鄂俊宇:
房地产企业应该在调整中反思
过去开发商都是想着拓展疆土、快速周转,这个确实也让我们很浮躁,很膨胀。现在这个时候,我们一个要积面对,确保生存;二个,还是要好好反思一下。过去我们都是大片地走量,现在我们要走得慢一点,另外一个要把房地产当作金融来管理。其实从实施招拍挂以后,地产已经成为金融地产了,但我们在这方面还有很多欠缺,也没有预见到一些大的风险。
今后房地产企业,先要向精细化发展。实际上有些开发商过去可能是依靠强势资源获得一时的成功,但是其中隐含着风险。你没有按照制造业的精细化管理,我们现在的房地产跨区域发展,等于是制造业的跨国生产,区域差异非常大。此外,房地产还有一个很大的问题,是成本控制,跨区域发展有一个盲区:我们都觉得在北京都干得好,在外地没有问题,其实不是这样,一些隐性成本你发现不了。其次是专业化的问题。我觉得接下来还是专注一点,不能看别人做别墅,我也做别墅,别人做公寓,我也做公寓,这样产品线没有得到提升。
我们可能还要关注大势,我们一定是在时代的命脉里做事的。你光去怨天怨地没用,你想如果都没有这些,我们怎么做。副标题
●任志强:降价是“秦琼卖马”
地方政府才是后的“解放军”
地方政府才是当前把握地产命脉的“人”,后的“解放军”是地方政府。我们希望地方政府能出台各种政策,比如减个人所得税。现在中央政府将出台政策的权力下放到地方政府手中,是鼓励你踢点球的机会。别是一些地方政府市场化不够的,越是这样越是应该出台政策。但现在政策有一个问题,个,大家倾向于地方政府卖土地占多数,其实你要一年不卖土地,两年不卖土地,土地肯定涨价。
房地产拉动消费能力是强的,买房是把银行的钱拿出来花掉,是消费。下一步的情况可能是什么?一个可能是价格混乱,一个房企一个月低价卖两套房子,可以解决开销了把价格涨上去。还有一类是,秦琼卖马,杨志卖刀。秦琼的那匹马本来是千里马,但是卖了一个拉车马的价钱。对于这一类情况,我们绝不能把他变成一个正常的经济规律,现在大的问题是很多人认为降价是正常的经济规律,认为房价是因为有泡沫才降价的,认为应该那么便宜。如果杨志多了,秦琼多了,中国的经济可能'哗’一下塌了。如果中国杨志卖刀的情况多了,其他老百姓都会受损失。实际上,我们的用地是很紧张的,别是这次三中全会以后,我们到2020年有3500万亩用地了。
购房者建立信心的时机已经到了
当前房地产市场的整体形势如何?今后将发生什么样的变化?在刚刚举行的《广厦时代》论坛上,中国房地产协会副秘书长平这些热点话题阐述了自己的观点。
●政策见底才能树立信心
现在大家比较统一口径的是中国房地产已经走入调整期。我是比较反对这种提法的:你有什么凭据说进入了调整期?是谁提出这个说法?是中央还是地方政府呢?都没有。石(石博客,石新闻,石说吧)说拐点,站在他自己的角度、站在深圳的角度,他是对的。但是站在全局的角度来看,他影响了投资信心,使投资人的信心受到了重创。
现在整个欧美的救市措施也是围绕信心来做的,政府做出姿态,即使钱不能全部到位,人们的信心也能够树立起来。人们对房地产的信心何时才能建立?我认为见底有信心了,老百姓要不见底,信心建立不起来,要见底信心建立起来了。副标题
●经济调整影响的不是房地产
中国经济结构调整时,别是重复建设的调整,还有节能环保的调整,高耗能的关停并转,新《劳动法》的出台等等,使我们经济调整的时候受到一些影响,这和世界的经济形势是一致的。目前全国100多个行业都受到了影响,而不光是房地产。但是现在我们有一个错觉,是觉得好象所有的行业都很好,有我们房地产是调整的,其实并不是这样。现在是整个经济受影响,受影响的个是银行,二个是外贸,三个是建材,接着是房地产,以及粮食种植,养殖业。
面对企业年底的支付应该怎么办?对地方政府有什么期待呢?我觉得没有期待好。即使有,也是期待整个国家经济形势在经过下滑以后,国家出台启动整个国民经济的政策,如加大政府投资,加大拉动内需的。我估计很快会见到启动整个经济发展的政策,这对每个行业都有好处。
●未来房地产开发模式 将发生巨大变化
在开发商完全靠贷款的时代,万一房子两天卖不出去的话还是很麻烦。以后把这个压力转到哪儿去呢?是转到人人享受改革开放成果去了。全国人人享受改革成果的时候,有一个定律,是凡是赚钱的行业一律让他上市。我们房地产企业也将经过社会融资解决资金的问题。从拿地开始研究各种金融品种来和房地产开发结合,比如拿地的时候有拿地的融资品种。比如拍地需要十个亿,怎么办?发一个金融品种,十个亿,这十个亿增值得到的钱是老百姓的。此外,未来房地产发展模式一定会转向专业化,包含更高的科技含量,而资金断裂的情况将由金融品种的改善而改善。
●应健全住宅供应体系 让百姓有更多选择
国家的政策既然是拉动内需为主,拉动内需这块需要全体百姓支持。有人问我现在买房子值不值?这个值不值是心理问题。比如你到商店一看这个电视机太贵,我买不起,你能不能降一半给我?不可能的,你买不起两千的买一千的。现在不管是六千的,五千的,八千的,一万的房子都有,买得起买不起属于结构问题:买不起的买普通的,买不起普通的买限价的,买不起限价的买经济适用房,买不起经济适用房租廉租房。因为房地产已经完成了结构调整,这么多种房屋类型会构成一个全面的住宅体系。让人们从关心价格的角度跳出来,围绕的是建立百姓的信心
