为推进汉江综合整治，改善老城区居民生活条件，仙桃市人民政府拟对汉江综合整治范围内国有土地上的房屋实施征收，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第380号)等相关规定，结合实际，特制定本方案。

　　一、房屋征收范围及征收签约期限

　　(一)房屋征收范围。汉江综合整治项目所辖区域(具体征收范围以市规划局确定的规划红线为准)。

　　(二)征收签约期限。自被征收房屋评估结果公布之日起90日内。

　　二、房屋征收主体、征收部门及征收实施单位

　　(一)房屋征收主体。仙桃市人民政府。

　　(二)房屋征收部门。仙桃市房屋征收与补偿办公室。

　　(三)房屋征收实施单位。仙桃市城市建设投资开发公司、仙桃市干河街道办事处、仙桃市龙华山街道办事处。

　　三、被征收房屋用途及建筑面积认定

　　(一)已登记房屋的认定。已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　(二)未登记建筑的认定。属2016年1月1日以前，居民(租住户)在特定历史条件下为解决居所自搭自建而成，未办理建房手续，也未办理相关证件的，以国土、规划部门下达抢占、违建整改书面通知为准;属2016年1月1日以后的，以国土、规划部门现场鉴定意见为准；商品房、房改房原阳台未封闭，但产权人后来自行封闭的，其阳台建筑面积按50%予以合法认定；未登记建筑的建筑面积以房屋测绘部门实测面积为准；未登记建筑经认定为合法建筑的纳入补偿范围，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限予以补偿。

　　(三)改变用途房屋(“住改非”房屋)的认定。拥有合法产权的住宅房屋，在2016年1月1日前，证照齐全或事实经营的，认定为“住改非”房屋。

　　四、补偿方式

　　本项目国有土地上房屋征收采取货币补偿与产权调换(即政府采购商品住房安置)两种方式。其中，产权调换本着先签约、先受益、就近安置的原则，按被征收人签约并完成搬迁的时间顺序，确定选择产权调换房源的顺序。产权调换房源地块拟定为金威麦芽厂地块、弘文中学北地块、裕波纺织厂地块、木材市场周边地块等4处地块。

　　五、住宅类房屋征收补偿

　　住宅类房屋包括居民自建房、商品住房、房改房、公有住宅房屋、空台基等。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有住宅房屋的，其搬迁补助、临时安置费、个人装饰装修补偿及附属物的补偿费归使用人所有。

　　(一)货币补偿方式。

　　补偿总额由房屋价值补偿、搬迁补助、装饰装修补偿、附属设施设备补偿、房屋附属物(构筑物)及其他地上附着物补偿、营业增补费等项目组成。补偿对象按“一台一户”的原则确定。

　　1. 房屋价值补偿。被征收房屋(或空台基)价值由房地产价格评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　2. 搬迁补助。按3000元/户的标准一次性计发，其中空台基无搬迁费。被征收户系残疾人家庭的，搬迁费增加50%。

　　3. 装饰装修补偿。被征收房屋的装饰装修补偿由房地产价格评估机构评估确定;空台基无装饰装修补偿。

　　4. 附属设施设备补偿。房屋附属设施设备补偿由房屋征收部门一次性发给被征收人，涉及欠缴水、电、气等费用的，由被征收人在领取补偿前自行缴清。补偿标准如下：

　　(1)固定电话(报装费)：300元/部(不计分机);

　　(2)有线电视迁移费(报装费)：300元/户;

　　(3)网络宽带迁移一次性补贴费：150元/户;

　　(4)电热水器迁移费：200元/个;

　　(5)空调移机费：柜机400元/台，挂机200元/台;

　　(6)独立水表：780元/块;分水表30元/块;

　　(7)天然(煤)气(报装费)：卡表2890元/户，普通表2330元/户;

　　(8)太阳能热水器迁移费：1000元/户;

　　(9)独立电表(含三相照明电表)：按报装单据给予补偿。

　　5. 房屋附属物(构筑物)及其他地上附着物补偿。

　　(1)暗楼或隔热层未超过2.2米，经认定为未登记合法建筑的，按房地产价格评估机构评估价值给予补偿。

　　(2)厕所、围墙、地坪及管道沟槽等其他附属建筑，按房地产价格评估机构评估价值给予补偿。

　　(3)被征收土地上的苗木、花草及多年生经济林木等，可以移植的，协商确定移植费用;不能移植的，按评估机构评估价格给予补偿。在征地补偿方案公告后突击抢种的作物、树木等其他附着物，依法不予补偿。

　　6. 营业增补费。居民“住改非”房屋，根据地段区位按“住改非”部分的面积，给予营业增补费。具体补偿标准为按用于经营面积的住宅市场评估价值的50%予以补偿。

　　(二)产权调换补偿方式、

　　补偿总额由房屋面积调换、搬迁补助、临时安置费、装饰装修补偿、附属设施设备补偿、房屋附属物(构筑物)及其他地上附着物补偿、建筑面积补助、营业增补费等项目组成。

　　1. 房屋面积调换。被征收人选择产权调换的，还建安置房与应调换面积相等部分，征收双方互不结算差价。还建安置房面积小于应调换面积部分，由征收人按照安置房政府团购价格予以补偿。还建安置房大于应调换面积部分，由被征收人按照以下标准补齐差价：

　　(1)大于的面积在应调换面积10%及以下，由被征收人按安置房政府团购价补齐差价;

　　(2)大于的面积在应调换面积10%以上的，由被征收人按市场价补齐差价。

　　空台基房屋面积按台基面积计算，还建安置房面积与应调换面积相等部分，由被征收人按照500元/㎡补齐差价;还建安置房面积小于应调换面积部分，由征收人按照安置房政府团购单价减去500元/㎡的标准予以补偿;还建安置房面积大于应调换面积部分，由被征收人按上述标准补齐差价。

　　2. 产权调换方式中搬迁补助、装饰装修补偿、附属设施设备补偿、房屋附属物(构筑物)及其他地上附着物补偿、营业增补费与货币补偿方式中相应的补偿标准相同。

　　3. 临时安置费。选择产权调换方式住宅类房屋，按每户每月800元标准计发，空台基无临时安置费。临时安置费计发期限自被征收人搬迁腾空被征收房屋之日起，至产权调换房屋交付后2个月止。

　　4. 建筑面积补助。对选择产权调换的住宅类房屋(不包括空台基)，按被征收房屋合法建筑面积的10%给予建筑面积补助。被征收人房屋建筑面积加上建筑面积补助仍不足50平方米的，按50平方米予以补偿。

　　5. 产权调换房屋办证税费缴纳标准。被征收人选择产权调换的，安置面积部分应缴纳的办证税费，由房屋征收部门承担;被征收人自购建筑面积部分应缴纳的办证税费，由被征收人自行承担。

　　六、非住宅类房屋征收补偿

　　非住宅类房屋补偿采取货币补偿方式。补偿总额由房屋价值补偿、搬迁补助、装饰装修补偿、附属设施设备补偿、房屋附属物(构筑物)及其他地上附着物补偿、停产停业损失补偿等项目组成。

　　(一)房屋价值补偿。按被征收房屋价值分类进行补偿。

　　1. 被征收房屋性质为国有划拨类土地上机关、企事业单位办公、生产性用房的，按房屋重置价和划拨土地评估价进行补偿。

　　2. 民营经济实体在通过招拍挂取得的土地上自建的办公、生产性用房，按房屋重置价和土地市场评估价进行补偿。

　　3. 居民购买的纯商业性用房，按房地产价格评估机构评估价值给予补偿。

　　(二)搬迁补助。征收办公用房或生产经营性用房，涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的，由房地产价格评估机构确定搬迁、安装费用;无法恢复使用的设备按评估确定的残值予以补偿。

　　(三)装饰装修补偿。被征收房屋的装饰装修补偿单价由房地产价格评估机构评估确定。

　　(四)附属设施设备补偿费。房屋附属设施设备补偿由房屋征收部门一次性发给被征收人，涉及欠缴水、电、气等费用的，由被征收人在领取补偿前自行缴清。补偿标准如下：

　　1. 固定电话(报装费)：300元/部(不计分机);

　　2. 有线电视迁移费(报装费)：300元/户;

　　3. 网络宽带迁移一次性补贴费：150元/户;

　　4. 电热水器迁移费：200元/个;

　　5. 空调移机费：柜机400元/台，挂机200元/台;

　　6. 独立水表：780元/块;分水表30元/块;

　　7. 天然(煤)气(报装费)：卡表2890元/户，普通表2330元/户;

　　8. 太阳能热水器迁移费：1000元/户;

　　9. 独立电表(含三相照明电表)：按报装单据给予补偿。

　　(五)房屋附属物(构筑物)及其他地上附着物补偿。

　　1. 暗楼或隔热层未超过2.2米，经认定为未登记合法建筑的，按房地产价格评估机构评估价值给予补偿。

　　2. 厕所、围墙、地坪及管道沟槽等其他附属建筑，按房地产价格评估机构评估价值给予补偿。

　　3. 被征收土地上的苗木、花草及多年生经济林木等，可以移植的，协商确定移植费用;不能移植的，按评估机构评估价格给予补偿。在征地补偿方案公告后突击抢种的作物、树木等其他附着物，依法不予补偿。

　　(六)停产停业损失补偿。

　　1. 因征收房屋造成停产停业的，给予停产停业补助费。在房屋征收之前已停产停业的不予补助。停产停业的认定应符合以下条件：

　　(1)被征收房屋是合法建筑，房屋所有权证登记的用途为非住宅;

　　(2)被征收人有合法、有效的营业执照、税务登记证;

　　(3)2016年1月1日前开始经营。

　　2. 停产停业的补助办法：按被征收房屋市场评估价的5%确定。被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价的5%的，应向征收部门提供房屋征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，提请房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。停产停业期限按照6个月计算。

　　3. “住改非”房屋不给予停产停业补助。

　　七、其他事项

　　(一)房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时无偿收回。被征收人按照有关规定，办理不动产注销手续。

　　(二)因产权人亡故，无继承人或继承人不明的房屋，依据《中华人民共和国继承法》的相关规定进行确认。

　　(三)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请仙桃市人民政府依法作出补偿决定。依照补偿协议或补偿决定实施补偿后，被征收人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　(四)被征收人搬迁时不得损坏房屋结构，不得拆卸已经给予补偿的房屋构件、设施。如有上述行为，房屋征收部门应责成被征收人按评估价格赔偿，赔偿费从其房屋征收补偿费中扣除。

　　(五)集体土地上的房屋征收补偿标准参照此方案执行。

　　(六)本方案未尽事宜，依据国家、省相关规定执行。

　　(七)本方案由仙桃市房屋征收与补偿办公室负责解释。

来源：仙桃规划局

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