春节过后,中原楼市一改低迷的态势,出现了久违的“暖春”行情。近期郑州市房管局公布的数据显示,4月份郑州楼市商品房成交量虽然有所回落,但依然保持高位运行,全月共成交商品房9932套,同比增长96.71%,商品住宅销售均价则较上月上涨3.63%,创下近几个月来新高。市场强势依旧,但各方的分歧却空前加大。在中原美楼盘专家评审会后,记者对部分专家进行了采访。

 PK一:金融危机影响几何

    正方:覆巢之下岂有完卵郑州大学房地产市场研究主任杜书云认为,当前金融危机对实体经济的影响,比预想要严重。数据显示,一季度河南外贸出口同比下降34.8%,降幅高于全国15个百分点,下降幅度居中部六省二位。在经济萧条的背景下,房地产业不可能独善其身。从这个角度来看,楼市洪峰过后,必然还会有低谷。

    反方:居住文化影响更大对于学者唱衰的观点,河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京认为,房地产一直会走好,河南房地产不会大起大落,金融危机对楼市的影响,还没有居住文化对楼市的影响大。河南是一种什么样的居住文化?赵进京认为,千百年来,有钱盖房的观念一直影响着人们的消费行为,造成了巨大的刚性需求。

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 PK二:房价反弹是真是假

    正方:楼盘提价房价真涨企划董事长上官同君表示,“小阳春”行情激起了部分楼盘的涨价冲动。数据显示,近期郑州房价在小幅上涨。而根据地产研究院对市场的监测,借助“小阳春”的牛势,郑州市场上超过一半的房企近两个月采取了涨价措施,少则几十元,多则数百元。这种涨价行为虽然主要还是一种营销手段,但也引起了部分楼盘跟风行为。虽然这种涨价不具有基础,但涨价事实却不容回避。

    反方:促销手段未必真涨对于楼盘逆市涨价行为,河南财经学院工程管理系教授刘社有不同看法。“今年春节过后,市场出现了回暖的趋势,部分楼盘开始提价,但这更多是一种试探,郑州房价并非真的反弹。”

    刘社认为:“虽然表面上看来,房价并没有下降,但开发商的促销却花样翻新,买房送家电、买房送物业管理费、买房送家装、买房送车库等,采取变相降价,让消费者感觉这个时候买房很划算。另外,现房销售也加大了开发商的成本,有些楼盘价格虽然未降,但是从期房到现房,开发商的成本增加10%左右,等于楼盘变相降价了10%。开发商采取的这些招数,造成了郑州房价不降反涨的假象。”

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PK三:当前房价是高是低

    正方:郑州房价不高反低郑州市房地产研究会副会长高重恒认为,横向比较,郑州房价不是太高而是偏低。放在全国,郑州房价在省会城市中属于中等偏下的水平,高于中西部一些省会城市,即便是放在中部,也是中等偏上的水平。一季度郑州商品住宅成交价格排在中部二,与武汉市住房价格每平方米相差700多元,与太原、长沙、合肥的房价非常接近。

    高重恒表示,郑州为什么没有好的楼盘,除了眼界和实力等方面的问题,房价也是一个制约因素。高重恒认为,好的楼盘如果没有价格支撑是做不出来的。比如,上好的西服必须用上好的布料。

    反方:当前房价仍然偏高对于4月份公布的房地产价格,河南财经学院教授刘社表示,不管其中虚假成分几何,但它都不代表郑州消费者的可支付能力水平。

    “不要拿郑州的房子和美国比,不要拿郑州的房子和上海、北京、武汉比。应该和当地消费水平比。离开了居民收入谈房价,没有任何意义。”刘社认为,衡量房价高低核心的标准应该是房价与收入之比。

    刘社告诉记者,在美国,房价与工资的比例大概为1∶2,在德国,房价与工资的比例大概为1∶4,但郑州的房价工资比在1∶16左右。刘社据此认为,目前郑州楼价仍然虚高,超出了消费者的承受能力。

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  PK四:未来房价走势如何

    正方:未来房价或将下行郑州大学房地产市场研究主任杜书云认为,目前郑州楼市看似春意盎然、成交量回升,但是价格仍处在下降通道,楼市能否全面转暖仍有待观察。1月至3月,郑州市房地产开发投资62亿元,同比增长5.9%,环比下降52%。同时,新增商品房开工、投放量大幅下降。虽然郑州部分楼盘出现了涨价的现象,但基于金融危机对实体经济的影响和楼市清理库存压力,郑州房价整体上仍然面临下行的压力。

    反方:河南房价走势平稳广州美术学院副教授严彪认为,未来河南房地产价格走势将趋于平稳。长期以来,房地产报道的数据及走势都是来源于国内的一线热点城市,而房地产是一个区域性很强的产业,拿一线城市的情况来概括全国的房地产走势未免有失偏颇。比如新乡这样一个三线城市有100多家房地产开发企业,竞激烈程度可见一斑,但开发商既没有价格联盟,也没有统一定价,可以说,在如今完全市场化竞的环境中,无论是开发商还是消费者都在逐渐趋于理性和客观。