关于《进一步规范住宅专项维修资金使用的通知（征求意见稿）》公开征求意见的公告

为了规范住宅专项维修资金的使用，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常功能，维护业主的合法权益，市住房保障服务中心起草了《关于进一步规范住宅专项维修资金使用的通知（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见建议。公开征求意见时间为2024年7月22日至2024年8月21日，欢迎有关单位和社会各界人士踊跃参与，积极建言献策（电子邮箱：1245283361@qq.com）。

附件：《关于进一步规范住宅专项维修资金使用的通知（征求意见稿）》

仙桃市住房保障服务中心

2024年7月22日

仙桃市住房保障服务中心

关于进一步规范住宅专项维修资金使用的通知

（征求意见稿）

全市各社区居民委员会、小区业主委员会、物业服务企业：

为了优化住宅专项维修资金管理（以下简称“维修资金”），保障住宅共用部位、共用设施设备的正常功能，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，结合实际，现将全市住宅专项维修资金使用管理有关事项通知如下：

一、申请主体

业主委员会是使用维修资金的申请主体，同时也是维修资金使用的责任主体。没有成立业主委员会或业主委员会不履行职责的，社区居民委员会应在市属街道办事处、乡镇人民政府（场、园、区）的指导下，代为履行业主委员会职责。

全体业主或受益范围内的业主也可以委托一名或数名业主代表或物业服务企业作为使用维修资金的申请主体，接受委托的业主或物业服务企业需对维修资金的使用负责。

二、使用范围

（一）住宅共用部位的维修和更新、改造的范围

1.屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

2.楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

3.楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

4.建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

5.外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

6.公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

7.公共区域门窗或者纱窗破损的；

8.住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

（二）住宅共用设施设备的维修和更新、改造的范围

1.电梯及主要部件的维修或者更换；

2.避雷设施不能满足安全要求的；

3.监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

4.楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

5.水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

6.住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

三、公摊原则

1.属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；

2.属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；

3.属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊，属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；

4.相邻业主共有的共用部位、共用设施设备，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

四、使用程序

维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

（一）一般程序

1.提出使用方案

业主委员会、社区居民委员会或物业服务企业根据需要维修共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案。

维修资金使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的选定方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围（预算、决算、招投标、工程监理等相关费用可以列入支出范围）和分摊方式等。

市住房保障部门（市物业管理所）收到申请后5个工作日组织相关单位和业主委员会、物业服务企业进行现场勘察。

2.业主投票表决

使用申请人组织业主对使用方案进行表决，经维修资金列支范围内专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且表决人数过半数的业主同意。使用维修资金可以采用书面征求意见的形式投票表决，也可以由市住房保障部门（市物业管理所）提供线上投票表决。维修金额超过100万元的引导采取线上投票的方式进行。表决前应当将使用方案向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日。

3.选定施工单位

使用申请人通过公开、公平、公正的竞选方式选定维修施工单位。工程造价在50万元以内的采取邀标的方式选定维修施工单位，工程造价在50万元以上（含50万元）的采取公开招投标方式选定维修施工单位。

4.组织现场施工

使用申请人应选定施工现场监督小组负责参与施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺、现场安全等出具书面意见；维修资金使用金额较大的维修工程，可由使用申请人决定聘请工程监理机构代为现场管理。

5.开展竣工验收

工程竣工后，使用申请人应当根据相关规定和使用方案约定组织验收，并将工程验收资料（现场验收报告、结算金额、结算审价报告）向业主公示不少于7日；公示期满，无异议后，申请人凭工程结算单、结算审价报告、费用结算票据，由业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业、施工维修单位签署的验收审核意见等资料向市住房保障部门（市物业管理所）申请工程款拨付，市住房保障部门（市物业管理所）根据验收和结算报告，在扣除工程质量保证金后，报经市财政部门同意、采取直接支付的方式拨付给维修施工单位。

6.工程质量保修

维修工程合同应当根据国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定，约定工程质量保证条款（包括质保期、质保金），工程质量保证期满后，由维修施工单位凭使用申请人审核意见等相关资料，向市住房保障部门（市物业管理所）申请拨付工程质量保证金，市住房保障部门（市物业管理所）书面通知市财政部门拨付工程质量保证金。

（二）应急程序

发生危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的紧急情况，或需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以启动应急通道使用程序申请维修资金。紧急情况时可采取先维修、后公示的方式实施。

应急使用维修资金范围：

1.屋面、外墙严重渗漏导致存在安全隐患的；

2.电梯因重要部件损坏导致无法使用的；

3.楼体外立面有脱落危险的；

4.消防设施设备故障导致存在安全隐患的；

5.共用排水设施设备因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

6.危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活的其他紧急情况。

申请程序：

1.使用申请人组织相关专业机构（公司）进行检测鉴定或有关部门出具报告或使用申请人、社区居民委员会、物业服务企业、市住房保障部门（市物业管理所）联合认定报告；

2.由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

3.对维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内显著位置公示7日。公示采取异议表决方式进行，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积1/3及以下且占总人数1/3及以下的，视为表决通过。

相关业主在公示期内提出异议的，由异议人与申请维修责任人协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

4.组织施工单位进行抢修；

5.市财政部门将所需维修资金划转至维修单位。

如发生特别紧急情况，不及时排除险情，将严重危及房屋使用安全、人身财产安全和业主生产生活的，市住房保障部门（市物业管理所）可以先行受理，并在当日会同业主委员会或者社区居民委员会组织相关单位进行现场勘查，选定维修施工单位，先组织抢修，尽快恢复正常生活秩序。

五、监督管理

1.市住房保障部门（市物业管理所）对维修资金使用申请人和维修单位提供资料进行形式审查。审查认为相关资料不符合要求的，使用申请人和维修单位需说明情况或提供相关佐证材料。

2.使用申请人对其提交的相关资料（包括使用申请表、业主表决资料、公示公告、维修合同等）的真实性、合理性、准确性和有效性负责。

3.施工单位对维修工程的施工、现场管理和工程质量负责，对业主委员会和分摊维修资金的业主承担直接责任。

4.维修施工监督小组对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺等履行监督职责。

5.工程预算公司、结算审计公司、招标代理公司、监理公司、维修单位，分别对项目的施工图预算成果、最终结算金额、招标流程合法性、施工安全工艺与质量负责。市住房保障部门（市物业管理所）要强化信用管理，建立“黑名单”制度。

6.下列情况不得列支维修资金：依法由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、养护等费用；依法由相关营运单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

信息来源：仙桃市住房保障服务中心

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