租售价格上涨 吸引众多投资

    投机成分夹杂 “虚火”旺烧

    虽然前景并不明朗，但目前的商业地产确实“火”了起来：根据多家研究机构的市场数据显示，4月份以来，随着国家房地产调控新政的出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍增加。成交价格、收益率以及市场各方信心的抬升，已经让“商业地产”这一题材炙手可热。但是，在商业需求并未出现根本性变化、政策环境依旧不明朗的情况下，商业地产能否真正“火”起来，依然受到一些专业人士的质疑。

    楼市资金“转舵”

    商业地产成了“香饽饽”

    日前，中原地产发布报告，称4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。其中，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅度增长181.90%；销售面积62.70万平方米，环比增长了72.43%。其中，北京甲级写字楼租金的涨幅为2.21%，准甲级写字楼涨幅为3.75%，环比已明显走出了谷底。

    无独有偶，据业内某知名网站发布的研究报告显示，在目前北京活跃的90个商业地产项目中，有90%的项目租售价格在国家出台房地产调控新政后提高，其中约27%的项目租售价格涨幅超过两成，而其中高涨幅已超过50%。

    上述报告还列举了多个实例：例如，位于朝阳区三元桥附近的某写字楼项目，租金从新政前的5元/平方米/天，上涨至8元/平方米/天，涨幅达到60%；而位于朝阳区北苑附近的某商铺项目，售价也从新政前的12000元/平方米，上涨到5月的18000元/平方米，涨幅达到了50%。

    而根据我爱我家、北京写字楼信息网等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。

    有分析人士表示，尽管各方出台的数据存在一定差异，但在许多投资者眼中原本被视为“鸡肋”的商业地产，在新一轮的政策调整中确实成了“香饽饽”。

    观点：

    调控政策成了商业地产？

    商业地产为何突然火起来？对于这一问题业内人士提出了多重观点，但究其核心，仍然与国家前不久出台的调控政策有关。

    中原集团研究经理刘渊认为：在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势，随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则借此机会走出了独立行情，成为新政的大受益者。“在付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产”。

    中关村某商业项目负责人也表示，目前国家出台的“新国十条”等政策，重在调控住宅市场，商业立项的项目并不在本轮调控的范围。“进一步说，国家一方面在抑制住宅价格上涨过快，同时也给众多的投资客暗示了新的资金出口，也是投资转向商业。”

    而一位具有多年投资房地产经验的投资者表示，目前他之所以关注商业地产，完全是因为政府出台的限购政策影响。“目前我手中的闲置资金没有更合适的投资渠道，股市低迷，买住宅受限，倒是朋友提醒我关注商业地产，价格低而且回报率也高于普通住宅。”

     质疑：“商业地产”

    或是正被炒作的“绿豆”

    虽然国家宏观政策对商业地产产生的影响已基本成为业内共识，但这种影响产生的结果如何还是一个未知数。

    一些专家表示，随着注入商业地产资金的增多与整体经济的复苏，商业地产将此迎来辉煌的黄金时期。但持有谨慎观点的业内人士则认为，由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，一部分游资确实在觊觎商业地产这一领地，再加上很多炒作的因素，“商业地产”很可能成为下一个被爆炒的“蒜头”或“绿豆”。

    亚豪机构商业地产总经理姜黎明在接受采访时表示，“商业”和“地产”作为一个共生的概念，具有较强的关联性。目前很多投资人受制于政府的限购令，想按照投资住宅一样去买商铺，这具有很大的盲目性。“如果单纯按照地产的概念，重销售而忽视经营，会使商铺卖得火但无人使用，后陷入惨淡经营的境地，给投资者带来巨大损失。”此外姜黎明认为，整体商业氛围的停滞不前，也是制约商业地产发展的一大因素。“没有‘商业’的需求作支撑，再旺盛的地产市场也是虚火，”姜黎明说。

    政策预警已经出现

    投资者需要谨慎

    上述专家的担心或许不无道理：在上述中原地产发布的报告中同时也提到，尽管北京商业地产的活跃程度在持续增加，但衡量市场需求的空置率也在持续增高。以写字楼这一商用物业类型为例，北京4月份甲级写字楼、准甲级写字楼的空置率持续攀升，其中准甲级写字楼的空置率升幅达到了24.41%。

    而一直在为商业地产摇旗呐喊的SOHO中国董事局主席潘石屹也不无忧虑地表示，“现在是住宅价格上涨太快，政府采用政策方式调控，这些资金有往商业地产走的趋势，因为商业地产没有任何政治化的风险，也没有社会舆论压着政府调控它。这种情况下资金的流动情况反了：本来应该是更多的资金和土地去建住房，如果现在的资金趋势要回流到商业地产，这实际上跟宏观调控的目的又背道而驰了。”

    实际上，政府对商业地产风险的警示或许已经发出：近日，北京市住建委强调，土地不能随意更改用途，禁止“商改住”。这一政策讯号传导到市场上，直接导致了5月末多块商业用地的遇冷。

    “对于广大投资者而言，不要盲目地跟风炒作其实更是一种自保。没有市场的支撑，投机行为在政策调控面前不堪一击地。” 姜黎明表示。