房企大佬本月起要过紧日子 10个月来“零融资”

　　因融资受阻，不少房企大佬从7月起将次开始承受资金压力。根据《每日经济新闻》记者获得的数据，自去年9月至今，已有近40家大型房企发布了增发预案，但其中没有任何一家的融资计划得以通过。据此，一位业内人士向《每日经济新闻》说，如果调控政策继续施压、成交量继续低迷，从7月起到年底，富力、招商地产、万科，复地等一批大型上市房企将依次面临更大的来自资金层面的压力。

　　风向标:万科112亿融资被疑难成行

　　在当前的政策环境和市场状况下，万科此前提出的112亿元的融资计划实施的难度已经超出了万科董事长石的预料。万科的融资方案由2009年9月15日的万科股东大会通过。虽然在股东大会及次日的公司公告中，万科并没有给出这笔融资方案的具体实施时间表，但石在当年12月向媒体透露，这笔融资预计将于2010年上半年完成。以此计算，万科高层对这笔112亿元的再融资计划定下的后期限在昨日(6月30日)。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，业内人士认为，万科112亿元的融资计划“基本流产”，不太可能实施。因为本次地产调控的一个政策导向是逼迫房企出货以增加市场供应。如果政府不收紧大型房企融资，一旦大型房企资金充裕，在当前买卖双方僵持的背景下，它们便更具硬扛的底气，尤其是万科112亿元的再融资方案对市场而言更具风向标意味。

　　对于公司112亿元融资方案的进展情况，在给《每日经济新闻》记者的回复中，万科是回复道:“公司融资方案目前仍处在监管部门审核过程中。该融资方案仍会遵循正常的程序进行”。

　　三大阻力:多家房企撤销融资计划

　　万科再融资计划可能受阻是时下房企融资艰难现状的缩影，在此之前，招商地产、世茂房地产的融资计划也相继夭折。《每日经济新闻》了解到，自去年9月以来，近40家发布了增发预案的大型房企中，没有一家房企的融资计划得以通过。

　　6月12日，冠城大通发布公告称，决定撤销公司2009年拟融资不超过16亿元的配股方案。

　　而在此前4天的6月8日，世茂房地产同样撤销了2009年拟定的17亿元融资计划。

　　业内人士告诉记者，先，冠城大通与世茂房地产再融资计划“夭折”的主要原因在于，如果政府放行这些大型房企的融资计划，将充实它们的资金链，强化其对抗政策的实力。而5月5日，包括广宇集团、天保基建等8家“非主流”房企的再融资计划之所以能够通过，是因为它们没有大型房企那样硬扛房价的资本，通过融资反而有利于增加市场供应量。

　　许萌继续指出，其次，自去年9月开始，证监会联手国土资源部，在房企IPO或再融资审核之前增加了一道程序，即国土资源部会出具相关意见。如果该房企在土地使用上存在囤地现象，则IPO或再融资将被否决。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盘问题，所以其通过再融资计划的难度增大了;后，时下A股股指已落至2400点下，资本市场环境不利于再融资方案的顺畅实施，时下众多房企的股价已跌破当时确定的增发价，即使监管部门放行，企业再融资计划也很难顺利成行。招商地产的遭遇是例证。

　　5月12日，招商地产主动宣布撤销不超过50亿元的非公开增发融资方案，原因在于“受经济环境和政策变化影响，资本市场地产板块调整显著，公司股价亦大幅下调。”

　　据调查，2009年8月，招商地产发布再融资方案时，当时确定的发行底价为28.12元/股。因为当时公司股价高位时曾达到39.50元/股。但今年4月始，在地产调控的阴影下，招商地产股价一路下滑，4月16日，招商地产收盘价已探至21.23元/股。不得已之下，4月招商地产将增发融资发行价下调至20.60元/股，但此后公司股价仍难改下滑趋势，5月11日，即招商地产宣布撤销融资计划前，其股价已降至15.81元/股，早已跌破了调整后的20.60元/股增发价。

　　北大公共经济研究研究员韩世同对此现象评论道，“在股市和楼市都不被看好的情况下，这些房企进行再融资能贱卖，并且可能会造成股价的再次下跌，因此取消再融资方案是不得已的选择”。

　　来自申银万国的统计数据显示，截至5月12日，2009年以来已公布了再融资方案的49家房地产上市公司中，已有32家的股价跌破增发价，比例达65.3%。

　　据此，韩世同指出，接下来将会有越来越多的房企因此而忍痛取消再融资方案。

　“活水”不活:销售飘绿 回款减缓

　　作为房企资金来源的左膀右臂，如今“左膀”——对外融资已被钳制，“右臂”——销售回款也因成交僵持而颇显乏力。

　　万科5月销售额为51.1亿元，同比下降20.2%，环比下降34%;世茂房地产5月份实现销售额15亿元，环比下滑40%，同比下滑50%;富力5月销售收入约12.53亿元，同比与环比跌幅分别为48%与48.9%。

　　北京美联物业副总经理杨明丽对此认为，调控背景下市场各方陷入观望，这种观望情绪或许将继续维持至9月份。这也意味着，房企资金短期内还很难通过销售回款得到较大补充。

　　房企承压:降价或提前上演

　　许萌指出，在资本市场融资受阻和销售回款减缓下，目前公司债发行、银行贷款及房地产信托等房企其他融资渠道也已被全面收紧。

　　屋漏偏逢连夜雨，时下在广东的广州、珠海等地，房企预售款开始实行监管，一个项目的预售款能用于本预售项目工程的支出，不能挪到其他项目使用。

　　陶琦对此认为，这是调控背景下政府进一步收紧房企资金的行为，以降低大型房企硬扛政策的实力。因为预售款专用的政策对大型房企的影响较大，它们本可通过对各个项目预售款进行合理的资金调配，以优化公司资金链。

　　万科对此却比较淡然，指出“国内房地产行业引入预售制度的主要出发点是现有融资渠道无法满足房地产开发的需要，预售款因此成为房地产开发企业重要的替代融资渠道。但在欧美多数发达国家，资本市场成熟，融资渠道发达，开发商很少依赖房屋预售来筹集资金。从与国际接轨，保护购房者、按揭贷款银行等相关主体权益的角度考虑，国内预售制度的融资功能必然会逐步弱化。”但也别提醒，“在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的其他融资渠道。”

　　此外，时下坊间正在传言，房企开发资金中的自有资金比例将被进一步提高至50%，如果属实，此举有如给了房企资金链“当头一棒”。

　　不过，陶琦认为此传言不太可靠，因为如果属实，很多房企或许能选择退出了，因为目前很多房企自有资金率甚至连35%都达不到，突然再增加15%的自有资金率，“这不是让人别干了吗?”值得注意的是，尽管这一传闻不一定会实施，但毕竟显示出一定的调控预期。

　　根据记者了解到得信息，7月底，回归A股三次延后的富力可能会率先面临资金压力，10月底，招商地产将加入此行列，12月底，复地与万科也将面临压力。同时，保利、华润置地、金地、绿城与中海的资金链仍处于安全状态，恒大与雅居乐的资金链风险仍会低于2008年底。

　　一位业内人士据此认为，短期内，市场上还很难见到大型房企普降的现象。到了一定时候，一些房企迫于资金链压力，会开始有选择性地降价，以释放成交量，那时降价将成为的选择。

　　不过，对此说法，万科回复称，截至2月末，公司尚未使用的授信额度达545亿元。时下公司资金链状况良好，足以应对任何可能的市场变化。

　　“百日剧变”关口再临 7月房价或现拐点

　　6月以来，北京、上海、广州多家开发商的新盘出现“零成交”情况，北京部分区域的个别楼盘开始降价，上海土地市场降温迹象明显。与此同时，以招商、世茂为代表的一批房产企业融资受阻，从另一侧推动市场的天平。多方迹象表明，7月很可能成为本轮房价调控的分水岭。

　　《每日经济新闻》报道，一位开发商内部人士表示，2007年10月的楼市新政，在3个月后酝酿成了潘石屹口中的“百日剧变”，形成全国范围的大规模降价。按此推算，在今年的房产新政出台后，7月也可能成为此轮政策调控的价格拐点。

 　上海万科低价推盘平均认购率超70%

　　4月17日的调控政策出台后，上海楼市交易逐渐陷入冰点。开发商也分化成三大阵营，有“死扛”价格的，有高调宣布降价的，也有在遮遮掩掩中变相优惠的。随着三季度的到来，以及年度销售计划的压力，开发商全面打折或将开始。

　　新盘低价入市促成交

　　有数据显示，4月楼市调控新政出台以来，4月、5月全国商品房销售面积环比均出现下跌，降幅分别为1.9%和15.8%。同时，5月销售额环比下降25%，销售面积次出现3.4%的同比下降。

　　从市场数据看，房价过快上涨的态势的确已经得到遏制。1~5月全国商品房销售均价涨幅较2009年同期下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年次出现环比下降。上海、浙江和北京等区域，销售均价涨幅回落速度快。

　　调控政策的不断深入使得开发商的资金压力不断加大。从6月中旬开始，一些开发商开始通过打折促销、无理由退房等手段或明或暗地降价。尽管万科否认了降价一说，但今年度开盘的上海万科五园、城花新园、花园小城的价格的确比之前报价下调了近20%。价格下调得到了市场响应，平均认购率超过70%，五园在开盘当日便售罄。

　　曾有一位开发商透露，“不是不想降价，而是担心降价了还是没人买”。而上周的成交数据表明，这位开发商的担心或许是多余的。

　　中投证券主要城市交易周报显示，上周，上海、杭州等地新盘入市价格比原计划低10%以上。随着新盘低价入市，上周一二线城市成交面积都出现了环比增长，其中22个主要城市环比增长62%，北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比分别增长26%、55%、65%和11%。

　　资金压力逐渐加大

　　一些新盘的低价入市促进了成交量，但整个6月重点城市成交面积依然环比全线下降。在中原地产研究监测的35个城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超过50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的环比跌幅分别为33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面积持续下降，批准上市的面积却在增加。据统计，2010年1~5月份重点城市销供比已经出现了较为明显的下降，市场供求关系正在逐步转变。

　　在这样的市场条件下，恒大、绿地、万科等越来越多的开发商加入了降价的行列。恒大、万科等房企的上月业绩表明，这些率先采取降价促销的企业销售明显优于同行。

　　对开发商来说，销售压力或可承受，但资金吃紧的压力却不一定可以承受。

　　某研究院针对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流调查报告显示，这21家企业去年一季度有13家的经营性现金流为正，今年一季度锐减至3家，其余18家均为负值。一些小型开发企业在资本市场、银行贷款、预售及建筑企业垫资等渠道融资更为困难，资金压力将会更大。

　　业内人士指出：“近的交易量表明，开发商降价是可以带来销量的，所以在三季度开发商会根据市场对价格进行修正，是下调10%还是20%，具体要看市场以及各地的楼市细则。”
 

广州新盘延迟入市 下半年供应增多

　　新政调控已有两月，市场观望气氛依旧，市场近半楼盘“交白卷”。尽管开发商以团购、等变相降价方式促销，也无助于市场成交。

　　截至6月28日，数据显示，7月将推出的新盘总量为19个，相对6月环比下降24%。

　　这是继6月之后，广州新盘入市量再次下滑。市场上，开发商屡屡押后开盘，个盘成交惨淡，坚挺的广州房价是否将现拐点?

　　新货连续押后推出

　　“近段时间，不少开发商说将宣传软文推后，或直接打算不出了。”在某网站房源工作的小魏表示。

　　据统计，6月，广州已推出新盘项目总量为25个，环比下降40%，广州纯新盘住宅项目为14个。而截至6月28日，广州已公布将在7月推出的新盘总量为19个。据悉，7月新货项目主要为郊区盘，但新货价格却依旧坚挺。

　　“目前并不是开盘的好时机，开发商能选择押后推货。”满堂红地产研究部主任肖文晓表示，先由于新政策调控才2个多月，置业者正在观望;其次是目前正处于世界杯期间，不是营销的好时机。

　　肖文晓认为，一般来说，政策调控的2~3个月内，购房者仍会观望，除非开发商选择让利开盘，不然很难取得好的效果，但新开盘的开发商是不可能在新盘推出让利的。

　　他指出，目前开发商选择押后开盘对于市场供应量也有所影响，从而影响到房价。但“他们不可能无期限的押后开盘，毕竟囤房的成本也很大。

　　经纬行研究数据显示，由于开发商持续将新货押后推出，今年下半年广州市场有将近40个新盘推出，总推货量为29319套。广州亚运城项目预计在7月以后陆续推货，总数量达4000余套，成为下半年的供货主力。

　　经纬行研究部朱健认为，亚运城产品集中推出市场，会对番禺乃至整个广州楼市产生不小的影响，番禺可能率先掀起降价风潮。

　　三季度或迎降价潮

　　“9月份开发商会出现比较集中的开盘，促销等方式将会非常明显。”肖文晓指出。

　　“后市将会出现成交量放大的一个转机，实现价稳量升的局面。”合富辉煌席市场分析师黎文江认为，现在开发商在等一个好的时机。他认为，广州楼市价格逐年稳步上升，后市楼市价格是不会跌的。

　　中原地产项目部总经理黄韬则有不同的观点。他认为，7月份楼市成交量将会出现回升，但是必然是以价格换取的成交量。

　　在采访过程中，多位开发商表示，对于公司是否采取降价策略，要视市场情况而定。

　　肖文晓认为，以往的调控，开发商撑得久，降幅也大。在今年的调控下，降价的时间提早了一些，但是降幅却不明显。他认为，今年三季度楼市将会出现降价潮。