新一轮房地产调控政策出台近3个月来,记者分赴我国东部、中部和西部地区采访时发现,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升,更有一些城市房价虽然“低迷”,却与调控政策并无直接关联,而是另有“隐情”。

    成都 大连 青岛

    楼市“虚火”略有降温

    数据显示,6月份成都主城区商品住宅成交4811套,环比下跌了21.1%。成都是获批综合配套改革实验区的省会城市,与一线城市的境遇类似,土地流拍、成交下滑、价滞量跌,成为调控以来成都楼市的关键词。

    5月21日,在成都市调控以来次主城区土地拍卖中,六宗土地有两宗因无人出价而流拍。数据显示,4月份起住宅用地成交均价从高位回落,5月份环比下跌近49%,6月份跌幅回落。

    进入6月,大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”,万科魅力之城、成润万家等项目陆续推出了全款打折优惠。青岛作为早出台地方调控细则的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度达到52%。

    调查发现,有的二线城市,个别银行开始暗地放宽房贷标准,一些投资者仍能以零付买数十套房子,这些都应是下一步调控的重点所在。

    沈阳 呼和浩

    投资等因素使房价涨势强劲

    作为我国东北的城市,沈阳楼市一直波澜不惊。在全国15个副省级城市中,这里的房价排名经常是倒数,然而2009年进入了“快速上升通道”。当年1月,辽宁省赢得2013年全运会承办权,沈阳市成为主会场,全年商品房均价涨幅达14%。

    今年5月,沈阳经济区获批综合配套改革实验区。5月,商品房合同备案均价同比上涨37%,环比上涨近7%。恒大地产在全国多个城市统一降价之际,在沈阳楼盘却每平方米涨了100多元。

    此外,据测算,目前沈阳投资性购房比例接近30%,而一年前为10%左右。同时,沈阳也成为开发商的投资热土,全国房地产综合实力排名前30名开发企业,七成以上已在沈阳投资。

    调控政策实施以来,呼和浩楼市呈现量价齐升的态势。5月,市区新建商品房销售平均价格为4713元/平方米,同比增长20.17%,环比增长4.99%。“呼和浩市区住房,10%到20%被外地人购买,这也刺激了当地的房价上涨。”内蒙古财经学院教授梁荣认为,投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。

    世界华人不动产学会会长李明说,遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标,地方政府还需出台细则,切实落实调控政策,严格控制房价过快上涨。

     长沙 重庆

    保障房因素导致“价格洼地”

    一直准备买房的湖南长沙市民范青发现,调控近3个月,很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”:宣传起价每平方米5000多元送1000元装修,到实地一看,“裸房价”基本还在调控前的位置。在长沙,楼市对调控的反应似乎并不敏感,显示出异乎寻常的平静,“房价洼地”成为外界对当地房价的基本判断。

    记者调查发现,所谓的“房价洼地”,与“回报地”“定向房”有很大关系。大约2007年以前一个时期,长沙市大量采用土地回报方式,刺激民间资金进行基础设施建设,“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。2008年起,长沙又在全国率先推行了经适房货币补贴,一年解决了1.2万户低收入家庭住房问题。此外,还有相当一部分公职单位与开发商合作,进行“定向房”开发,向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。

    与长沙类似的还有重庆、长春等城市。“非市场化住房供应多,是这些城市的共同点。”中国住宅研究会副会长顾云昌说,这些举措成功抑制了当地房价较快上涨。

    调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时,部分二线城市认为与北京、上海等一线城市比,当地房价不高,调控应该因地制宜,不要一刀切,也为将来房价走高预留了政策空间。

    专家认为,尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。楼市调控是要抑制投资投机、保障居民基本住房需求,在这一基本点上没有一、二线城市之分。