大半年的房地产调控措施出台后,虽然价格并没有明显回落,但是房地产企业资金链因为信贷政策而绷得很紧。近,信贷政策有再度收缩的迹象,有消息指出,各家银行也开始再度紧缩开发贷款,农行停止发放三套房贷,且已经全面停止了开发贷款的发放。这时候,一求援的手伸向了国外资本市场,在国内信贷紧缩之时,以黑石为的各路海外资金曲线进入中国房地产行业,明里是给地产企业纾困,实际上借机介入中国市场。

　　-背景 地产商急于融资好向外伸手

　　“一边是楼市抄底声逐渐响起并带来了近期成交量的显著回升,一边是二次调控的担忧逐渐升级并伴随着政策加码的迹象出现。”叶檀表示。

　　根据中原地产的新统计显示,内地房企上半年购置土地面积694.42万平方米,同比下降28.4%。从成交价格来看,土地市场逐步趋于理性。

　　而另外一边,在地价越来越低之际,日前国家统计局公布了《1～7月全国房地产市场运行情况》,显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%,环比与上月持平。8月周,上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米,回到了新政前的水平。8月二周,广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况。这是调控三个月来所罕见,有分析人士认为,市场已经充分消化了房地产政策的利空影响,开始触底反弹。

　　面对如此格局,国内地产商纷纷四处募钱,解决当前的流动性困难。有房地产企业将眼光放到了融资规模较小、成本更高的信托资金,也有不少房企直接向国外投行伸出了求救的双手,但分析人士指出,这些途径的资金成本均比一般国内银行信贷要高出很多。舍廉价简便的方式,而去求成本高而复杂的形式,出现目前的现状,能说明房地产商资金链的确很紧了。

　　-现象 海外私募资金曲线进入国内楼市

　　日前有消息称,美国私募股权投资巨头黑石集团已经与香港大型地产商鹰君集团达成协议,黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和公寓。由此再度引起了市场对外资投资中国房地产市场的关注。事实上,早在2008年6月,黑石投资了中国房地产项目,以10.17亿元换取了上海长寿商业广场九成股权。时隔两年,黑石再次看准机会借机踏入中国的高端住宅市场。

 　　而今年早些时候,瑞银与金地集团合作发起房地产基金期募资结束。这支从欧洲、中亚等地募集的美元基金将投资于中国一线城市和部分二线城市的住宅开发。

　　实际上,对国内房地产市场热情的不是黑石,包括高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以成立私募基金或股权投资、项目投资、物业投资等不同形式进入国内房地产业,而国内的房地产企业也开始以向海外发债的形式,把手伸向海外投资者,如碧桂园近期将针对海外市场发行4亿美元的五年期优先票据。

　　7月12日,雅居乐地产控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股权,获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；截至6月29日,恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元,投资的是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他5家机构。“离岸物业和股权交易比任何时候都热”,金地集团总裁张华纲如此表示。

　　-分析 调控政策尚未出尽外资是“蚂蚁搬家”式提早布局

　　国信证券房地产分析师方焱表示,其实我国早在2006、2007年有一波严格限制外资投资国内房地产的规定,是到了2008年相关的管制又有所放松了。总体来讲,很多外资较容易通过参与股权、成立基金等方式曲线投资中国的房地产市场。此外,由于我国对这些资金有额度的控制,大额的投资必须向外管局报备,很多企业还会采取蚂蚁搬家的方式进行投资布局。

　　实际上,早在2006、2007年,我国对外资进入房地产有严格的限制,由建设部、商务部等6部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》规定,不限制外商投资房地产企业从国内融资,但将禁止总投资在1000万美元及以上的外商投资房地产企业借款超过其总投资额的50%。130号文件规定,对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容昨日接受本报记者采访时认为,外资不可能进来,国家有171号文件和130号文件禁止外资投资中国房地产市场。“目前进来的是少数,相对于国内房地产市场来讲并不重要,根本算不上抄底。现在也不能说是底部,国内的房地产还要调控好几年,调控政策目前才出台了20%,还有80%未出台呢,现在外资还影响不了调控的效果。”

　　方焱也认为,目前的国外资金进入中国房地产市场应该是属于个案,针对具体的项目来考虑的,并不代表外资整体看好中国的房地产市场。“现在调控政策还在出台,目前市场泡沫还是很大的,外资不可能是抄底行为。”

　　-影响 曲线资金量不足以影响房地产市场

　　还有业内人士担心,目前国内进行的房地产调控政策的思路,主要是希望通过银行、资本市场收紧闸门的方式,压缩国内开发商资金,以逼迫其加快推盘变现,增加市场供应,从而遏制房价过快上涨。目前外资资金涌入国内房地产,相当于帮助房地产企业解决了资金困境,这一剂调控猛药是否会被轻易化解?

　　“据我了解,目前外资在国内房地产市场是有进有出的。外资投资豪宅有可能是因为国内价格相对于国际的较低,未来有发展。也有外资退出房地产市场的。近期外资在国内房地产市场的频频活动,是否会对房地产调控的效果造成影响还要取决于量有多少,如果进入得多的确会给房地产市场打了支强心针。”经济评论员叶檀对本报记者表示,

　　不过,国家商务部数据显示,今年1-7月,外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元,同比上涨10%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元,同比上涨近11%。6月份当月利用外资的资金额达到80.91亿元,超过了4、5月份的总和。

　　“这个数量相对国内的房地产贷款总额来讲,外资投资量是非常少的,对房地产市场的影响基本不大,不可与国内信贷规模相比。”方焱说。