降息背景下宜固定改浮动

　　2006年开始，不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，要央行加一次息，它的优势立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者吃亏了。

　　张女士2007年7月在某商业银行办理了5年期固定利率贷款，当时约定的贷款年利率应为7.56%，比现在降息后的基准利率高出1.62个百分点。同样是50万5年期的贷款，张女士用固定利率以等额本息还款方式，每月还款为10033元左右，而现在用浮动利率需9652元，两者相差381元，5年下来，张女士少付的利息有2.2万多元。当然，这还没有考虑到今后再降息的调整。"如果央行继续降息，那我不是损失得更多?"一算账，张女士吓了一跳。

　　当然，需要提醒大家的是，"固定"改"浮动"需要支付一定数额的违约金，转换是否划算，还要看对未来的降息预期怎样。

　　双周供可缩短还款周期

　　尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于"双周供"缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。

　　不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期将不断提前，一年下来要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。副标题

随薪供能暂缓还款压力

　　"随薪供"指在一定固定限期内，需按期偿还贷款利息，固定限期到期后，再按期偿还本息的还款方式，其中固定限期申请年限长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力，也为流动性需求较大客户提供了新的选择。

　　等额本息法还是等额本金法?当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息;等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。理财专家认为，等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人，此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活，后期随着收入水平的提高，实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者，以应对退休后收入下降的情况，不容易产生经济负担。

　　提前还贷并非都划算

　　前提是，还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义不大。

　　如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法，提高每月还款额，可以有效减少利息支出。这样做，既不需要占用大量的资金，也不会影响投资计划，节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果更明显了，而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

　　组合贷款用公积金"月冲"

　　很多购房者喜欢采用"年冲"的方式，每年将积存的公积金一次性冲还本金，以为这样能更好地节省利息，其实却不然。按照规定，"年冲"的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以，购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了"蚀本生意"，近公积金贷款利率再次下调0.18个百分点，"年冲"的购房者更加不合算了。

　　比较聪明的办法是，申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时大限度地降低每月公积金的还款额;大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时，建议采用"月冲"的方式，公积金账户在抵充公积金月供后，余额能抵充商业性贷款，节省的利息很可观。