其产权份额为购房价占一般商品房的一定比例 今后转让能取得总房款相应份额

　　昨日，广大市民关注的《上海市经济适用住房管理试行办法》由市政府正式颁布。作为一项重要的民生政策，《试行办法》从起草到出台，历经20个月，数十次易稿。在起草过程中，市住房保障和房屋管理局借鉴了其他国家和地区住房保障工作模式及外省市经验，并反复听取市民代表和各方面专家学者的意见，多次征询市人大、市政协和各区(县)及有关部门的意见建议。

　　市房管局在2008年12月30日至2009年1月8日组织开展了《试行办法(征求意见稿)》社会公示工作。公示过程中，《试行办法》受到广大市民的热烈关注。市房管局收到市民意见和建议3400多件，绝大多数市民对建立经济适用住房制度持肯定态度，并提出了许多有益的建议。

　　公示工作结束后，市房管局对市民意见建议进行了归纳分析，并于今年2月28日将公示统计结果通过主要媒体和网站向公众公布。根据公众意见修改后，再次书面征询各区(县)和相关部门的意见，会同市政府法制办作进一步修改完善。

　　近日，市政府召开常务会议审议通过了《试行办法》。《试行办法》重点围绕管理机制、建设机制、供应机制和退出机制等方面，系统规定了本市经济适用住房工作的基本原则和重要事项，对程序性和具体操作问题留由配套文件予以进一步明确。

　　申请门槛

　　所在区户口年限5年以上

　　在昨天举行的市政府例行新闻发布会上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生对于当前受关注的经济适用住房的申请准入条件透露了初步标准——要求家庭成员必须具有常住本市城镇常住户口7年以上，并在申请所在区具有户口5年以上。

　　现有住房面积方面，则要求申请人家庭的人均建筑面积在15平方米以下;同时，还要求家庭人均月可支配收入在2300元以下;人均财产7万元以下。与此同时，《试行办法》要求申请人在申请经济适用住房前5年内未发生过住房交易的行为。至于单身人士申请购买或者租赁经济适用住房的，除了满足上述4个条件以外，还要求其年龄在30岁以上。

　　今年下半年，闵行、徐汇两区(试点)初步计划按照这样的准入条件作为申请条件，“我们是先紧后松，今后我们将根据上海的情况，如果今后上海经济发展快，或者说居民经济状况变化了，我们可能还会逐步放松条件。”刘海生这样表示。

　　资格审核

　　将实行两级审核两次公示

　　另据商报记者了解，经济适用住房的供应实行租售并举，目前以售为主，按照属地化原则，由各区(县)政府组织实施。申请人需向户籍所在地的街道(乡镇)社区事务受理服务如实填报申请文书，提交户籍、身份证、房地产权属证明、租用公房凭证、收入和财产证明等资料，并签署同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件。

　　申请审核将实行“两级审核、两次公示”，初审由街道(乡镇)住房保障机构负责，其中，申请人的收入和财产状况由上海市居民经济状况核对核查，住房状况由房屋管理部门指定的专门机构核查，经初审符合条件的，将在申请人的户籍所在地和实际居住地进行次公示;复审由区(县)住房保障机构负责，符合条件的，将通过指定媒体向社会进行二次公示。

　　刘海生指出，按照公开、公平、公正的原则，经济适用住房的供应采取两次公开摇号方式，次由区(县)住房保障机构结合经济适用住房的供应情况，采用摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，建立轮候名册;二次由区(县)住房保障机构根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。副标题

有限产权

　　出售合同中确定产权份额

　　《试行办法》在四章“经济适用住房的售后管理”中，明确了经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。

　　商报记者注意到，《试行办法》中明确规定“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例。”该产权份额将在《经济适用住房预(出)售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。

　　换言之，申请人购买经济适用住房时，以当时的购房价格与周边普通商品住房市场价格之间的比例，决定了其所拥有的经济适用住房的产权份额。购房家庭在取得房地产权证满5年，可以申请转让住房，原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，若原住房保障机构决定不予回购，房地产权利人才可以向他人转让。但是，无论是由原住房保障机构回购还是向他人转让，由于房地产权利人拥有的是有限产权，因此，转让之后，其能按照(既定份额)有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分则要上缴原住房保障机构所在区(县)的财政部门。

　　如果取得房地产权证未满5年，而经济适用住房的房地产权利人、同住人需要购买其他住房时，原先购买的经济适用住房将由原批准购买该经济适用住房的区(县)住房保障机构予以回购，回购价格则是原销售价格加上同期银行存款利息。

　　此外，《试行办法》对经济适用住房的继承、通过合同约定方式确定买售双方的权利义务、住房维修资金缴纳和物业服务费标准也有相应规定。

　　监督管理

　　弄虚作假5年内禁止再申请

　　对当事人弄虚作假隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房，区(县)住房保障机构应当如实记录当事人不良信用记录并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统供有关社会主体依法查询使用;如当事人已取得申请资格，应当取消并禁止其5年内再次申请;当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房，区(县)住房保障机构应当按照规定予以收回并追究其法律责任。

　　《试行办法》也提及，经区(县)住房保障机构同意，申请户将原有住房交政府指定的机构按照合理价格收购的，可以适当提高购买或者租赁经济适用住房的套型。

　　建设计划

　　两年中将有逾10万户受惠

　　没有可供的房源，《试行办法》也失去实施的基础。为此，去年以来，市政府积部署推进经济适用住房建设工作。目前，除有条件的区(县)在本区域内建有经济适用住房外，考虑到部分城区土地资源有限，上海将在外环线周边、位于轨道交通沿线处，统筹建设一批经济适用住房项目，主要分布在浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等数个大基地。

　　上海市市长韩正曾表示，(一年)400万平方米的经济适用房，可以安排6万套住房，加上今年开工建设的数量，两年里将有超过10万户家庭从中受惠。目前，上海市相关职能部门正按照各自职责，积部署配套办法的研订工作。上海市政府将选择二至三个具备条件的区，在下半年开展申请、审核、供应试点工作。事实上，市有关部门希望更大程度地推进经济适用房建设。刘海生表示：“从我们内心来说希望更多一些，但为什么快不起来，除了因为土地指标有一定的审核程序，另外，选择的基地也有一个动拆迁的问题。像三林基地是上海大的经济适用房基地，它还有一个很重要的内容，是公共设施配套和市政基础设施配套，从这个角度来说，集中建设有一些制约。”

　　销售定价

　　结算价格以保本微利为原则

　　对于如何确定经适房的销售基准价格，刘海生介绍，政府对经济适用住房销售实行指导价管理，销售基准价格和浮动幅度以建设项目结算价格为基础。兼顾相邻区域、地段内多个经济适用住房项目之间的价格平衡，还应充分考虑中低收入家庭的经济承受能力。具体价格由区(县)住房保障机构拟订，经区(县)有关管理部门审核后报区(县)政府批准，同时，市政府有关管理部门还要根据全市情况，做好价格协调平衡工作。“不过，终销售价格还取决于楼房诸多因素，如楼层、朝向等。”刘海生表示，每套房的价格略有差异，但销售价格会明确基准价格以及浮动幅度，并以此向社会公布，接受社会监督。而且，根据《试行办法》规定，经济适用住房销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度;经济适用住房租金不得高于基准租金及上浮幅度。