物业管理是否该业主说了算

经济参考报

提起物业管理，不少人有过“添堵”的经历，或是因为房屋质量有问题，或是因为水电暖气等的维修养护责任不明，或是车位卖不租，或是物业收费不合理，如此等等。也正因为如此，山东省人大常委会法制工作委员会日前举办的《山东省物业管理条例(草案)》立法听证会，才格外引人注目。但是业主、物业公司、专业经营单位等各执一端，使得这一民主立法之举，成为不同利益方意见的博弈，在诸多问题上并没有达成共识。

地下停车位能不能卖?

目前，山东省共有物业服务企业3000多家，从业人员16万多人，管理面积超过4.7亿平方米。据山东省建设厅有关负责人介绍，车库车位问题在物业管理矛盾纠纷中表现较为突出，主要是许多新建小区的车库、车位售价太高，开发商售不租或是租售价高，许多业主无力购买、承租导致无处停车或者占用公共场地停放车辆，使得小区管理秩序较为混乱。

“有些开发商没有办理专项征地手续，但经过了许可，在小区内公共空间建设了地下停车处，然后划分车位销售，此种车位引起的纠纷多，矛盾也大。我认为此次立法应着力解决这个问题。”业主管新华说。

山东荣军总医院心理门诊副主任医师邹春玲认为，车位车库是小区整体环境的组成部分，其利用应该服从于业主需要，而且按照成本摊入的原则，车库的费用已经摊入建房成本，业主在买房时已经花了这笔钱了，不能再掏一次腰包，因此应当禁止开发商将停车设施纳入自己的所有权范围单独开发。

她认为，出售地下车库车位不利于防空备战。“《防空法》规定，相关建筑应该修建战时用于防空的备战室。防空工程的目的是确保人身安全，应该由主管部门维护，没有要求由个人维护。”

服务不到位能否拒交物业费?

物业服务收费问题重重，一方面，物业服务企业擅自扩大收费范围或者提高收费标准，重复收费，侵害业主的合法权益。另一方面，业主欠费现象严重，物业企业追缴难，直接影响物业服务企业运营。

为此，《山东省物业管理条例(草案)》八十一条规定：“业主不得以物业服务有瑕疵、建设单位违约或者放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。”

山东省建设厅有关负责人在解释此条款时认为，物业服务行业的点决定了“物业服务无止境”，要找出物业服务中的“瑕疵”是很容易的。业主拒缴物业服务费，从表面上看，似乎是损害了物业服务企业的权益，实际上损害了同在一个物业管理区域内生活的全体业主的合法权益。物业公司可能会因费用的不足而无法开展正常的物业管理活动，不得不降低服务质量的标准，这导致更多业主、住户以物业管理服务质量有差等理由而拒缴物业服务费，形成恶性循环。物业得不到应有的保养维修，后导致物业加速老化和损毁，甚至贬值。

这一解释得到了物业公司代表的赞同。泰安市乐园物业公司利明说：“业主不得以物业服务有瑕疵而拒交物业费的规定非常有必要。瑕疵是微小的缺点，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不达标。”

她认为，一些业主权利意识强、义务意识弱，以种种理由拒交物业费，“终后果是导致物业服务难以保障，使全体业主的权利受到侵害。”

齐鲁律师事务所律师顾建章则认为这一规定不符合上位法，限制了业主的抗辩权，“条例应该保障业主的权利，保障业主按照合同约定取得应得的服务。”

专业经营设备的维修养护谁买单?

专业经营设施设备是指水、电、气、暖、有线电视、宽带数据传输等。国务院《物业管理条例》规定，专业经营单位“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护的责任。”但条例未对专业经营设施设备的投资、产权以及移交问题作出规定，因此，山东省物业管理条例草案规定：“建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续。”

山东省建设厅有关负责人在解释这一条款时认为，目前，专业经营单位对物业管理区域内的专业经营设施设备没有真正履行其维修、养护责任，对这部分设施设备的维修和养护，实际上多是由业主负担的。专业经营单位向业主收取水、电、气、暖等费用，必须将专业经营设施设备建设到终用户，由此承担养护维修责任是自然的，不应该由消费者买单。

然而这一条款在听证中遭到了专业经营单位的普遍反对。济南市港华燃气有限公司的李东娥提出，根据《物权法》相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属业主共有。而草案提出专业经营设施建设和投资由专业经营单位负责，产权属于专业经营单位，与《物权法》的规定明显不符。

东营市供电公司的董衍军说，草案规定小区内专业经营设备由经营单位负责，这从投资权限上无法通过。据测算，2008年山东省住宅配套配电设施建设需要投资76.9亿元，在没有配套政策和资金来源的情况下，供电企业是做不到的。根据“十一五”规划，山东电力将投资566亿元用于全省主电网的架构，其中并没有用于小区的投资计划。在主网建设投资都十分困难的情况下，电网企业根本承担不起小区建设投资。

物业公司与业主代表则表示认同这一条款。“既然专营单位向终用户按时足额收取了水电气暖等费用，应该履行相关管线的更新、维修和养护责任。”济南亚圣园小区业主张志斌说。

青岛新天物业发展公司的谢协忠也提出，以往的做法是，业主使用的专业经营设施大多由开发单位代建。“业主购买了专业经营服务的同时，还要购买提供专业服务的设施设备，这本身不合理。如果再让业主承担这些专业设施设备的维修责任，更不合理。”(记者:海鹰)