二套房贷

　　收紧风声骤起

　　前言：时隔两年后，二套房的贷款政策又要收紧了。7月17日，中国银监会网站发布消息称，银监会主席刘明康强调要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格执行按揭贷款付款比例和贷款利率。

　　在2007年至今的楼市发展中，“二套房贷”扮演了重要角色。2007年10月，国家出台该政策并连续加息后，曾如脱缰野马的房价，终于放缓了前行的脚步，随之进入持续一年多的低迷。今年以来，在楼市向好的热潮中，悄然松绑的“二套房贷”功不可没。但是，近期全国各地纷纷传出“二套房贷”收紧的消息，再度引发市民关注。

　　外紧内松 趋于收紧

　　据报道，北京、山东、杭州、成都等省市银监部门近日已明确发文收紧二套房贷。

　　其实，早在6月22日，银监会已经向各地银监和各银行总行印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，通知要求各银行要严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低付款的比例成数。

　　2007年，江城楼市行情异常，房子供不应求。你涨500元/平方米，我涨1000元/平方米，有的干脆一次上调3000元/平方米，暴利心态驱使下，武汉房价出现了虚高。

　　同年9月，央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，“对已利用贷款购买住房、又申请购买二套(含)以上住房的，贷款付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。该规定一出，市场骤然受到影响。在二套房贷的推动下，经过快速上涨通道的楼市终于走入低迷期。

　　二套房贷成为2007年楼市调控主力的工具。

　　虽然央行和银监会从来没有宣布取消2007年9月27日的房贷新政，但在该政策的执行过程中却经历了一个由紧至松再到目前悄然收紧的过程。2008年上半年，我国房地产市场出现低迷，各大银行为刺激刚性需求，在操作层面上将二套房贷政策逐步放开，出现“做不说”的现象。

　　在商业银行埋头夺房贷业务的同时，今年4月初，人行武汉分行营管部向辖区内各商业银行下发《关于金融支持推动消费增长的指导意见》。

　　该《意见》中引人注目的内容为房贷相关政策，如对于二套普通自住房和改善性住房的购买者，比照执行次贷款购买普通自住房的优惠政策;对于家庭年满18周岁的子女购买普通自住房的，应视同为次贷款购房行为等。“这是金融管理机构次对‘二套房优惠’、子女购房优惠进行明确表态。”业内人士当时称。

　　二套房贷松绑的直接受益者是二次或多次置业者，4月份以来这类客户大量进场，在促成交易量逐步走高的同时，也造成城区部分楼盘价格上调。

　　据统计，今年上半年，全市卖商品房6万套，与2007年一样。这些购房者中，拨是刚性需求，二拨是改善型需求，三拨是投资需求。 二套房贷款收紧后，后面两拨买房人的负担大大增加。据计算，如果购买二套住房贷款50万元，期限是20年，不享受0.7倍的利率，而是实行1.1倍的重利率，月供要增加666元，总利息增加16万元。

　　昨日，记者到多家银行咨询发现，多家银行都能给予二套房贷款的优惠。建设大道上两家银行工作人员表示：目前符合条件的二套房贷款付低仍可至两成，利率也能比照套房政策给予打折优惠，多可打7折。“具体的比例和标准，则要根据二套房的情况和个人信贷记录来确定。”

　　本地监管部门近期会不会也有相应动作?记者致电湖北银监局询问有关事宜时，一工作人员告诉记者，省银监局一直都在强调严格执行由央行和银监会制定的二套房贷政策，因此也不存在政策收紧或放松的说法。人行武汉分行相关人士也表示，目前并未调整二套房贷的政策，还在沿用今年4月份的规定，也未收到总行关于二套房贷收紧的文件。

　　记者发现，二套房贷即将收紧的风声不没有使购房者进入观望状态，反而促进了恐慌性的购买行为。

　　与此同时，在各大楼盘的售楼部，记者发现销售人员也会将二套房贷政策即将收紧作为引导客户加速购房的理由，此方法收效十分明显。

　　“目前的成交主力客户集中为二次及二次以上的消费群体，如果二套房贷的政策再度收紧，将会大大增加这部分群体的购房成本。”新鸿泰总经理钟志明分析，基于此因，江城许多购房者加快了购房步伐，希望能够抓住宽松的信贷政策的尾巴，减轻置业及投资的负担。

　　房价上涨过度疯狂，必然导致楼市调控反弹。因此，日前传出的京鲁杭等地各银行收紧二套房贷，表明银行已经“嗅出”楼市风险。耀江地产营销经理军认为，房价回升很快是热钱和大量信贷进入楼市的表现，而收紧房贷政策是打击热钱，提高投资或投机购房成本，因此近期各地传出二套房贷收紧的消息也不足为奇了。

　　不过，克尔瑞总经理吴洋认为，在宽松的金融和信贷环境下，在实体经济缺乏吸引力的情况下，单单提高二套房贷付和利率阻挡资金进入楼市、阻止房价上涨，会对一部分自住型购房者有效，但对投资或投机购房效果则难以持久。（记者彭芸）