房租上涨考验购房者 房租急升为哪般?

房租上涨，薪水白领。

　　近期部分城市房租大幅上涨的原因究竟是什么?租房市场的种种乱象，揭示出哪些制度性积弊?面对不断上涨的房租，在城市里必须租房的人们该怎么办?在对房地产市场的宏观调控中，政府应该如何加强引导和管理，建立起稳定健康的租房市场?记者进行了调查。

　　——普通住宅、热点区域涨幅明显，租房者无奈“合租”

　　李卫是北京一家广告公司的白领，2009年初在东四环百子湾附近的一个新小区租了一套一室一厅，租金每月2300元。一年租约满后，前一阵房东提出今年每月房租要涨500元。李卫本想在小区里另觅一套住房，令她吃惊的是，同样户型、楼层、装修标准的房子，如今至少也要3000元/月，大多都涨到3000元以上。

　　“没想到短短一年时间，租金涨了这么多。”李卫说，“这一年薪水没涨，现在租金压力大了，至少每月要少买一件衣服。”

　　去年6月，小林从河北廊坊一所普通大专毕业后来到北京，由于学历一般，一直没有稳定的工作，每个月收入1500元左右。因为收入低，能和朋友在北京南城一处“城中村”合租一间平房，每月租金为900元，小林出500元。

　　房租上涨对处于观望状态的购房者也是一种考验。房地产调控开始后，本打算今年初买房的郑博远选择了观望，继续租房。如今，他住的70平方米的房子租金也要涨到每月3000元以上，买一套差不多大小的房子，月供也是4000元。

　　房租上涨的现实考验着每一个租房的人。今年上半年，京沪等大城市的房租到底涨了多少?

　　上海房屋租赁指数办公室数据显示，自去年12月至今年5月，上海房租整体平稳，略有上涨，4、5月涨幅略高。

　　链家地产分析师张月告诉记者，尽管从统计数据看，近几个月房租环比平均涨幅2%左右，但从结构看，呈现出普通住房租金涨幅高于住宅、热点区域涨幅高于非热点区域的点。所以对很多租房者而言，感受到的租金涨幅要远大于平均数据。同时，由于租金上涨，不少租房者好采取合租的方式。

中低价位出租房源供应不足

　　供求关系决定价格。和供求矛盾导致房价快速上涨相似，租赁市场需求大幅上涨造成的供求矛盾，成为近期房租价格上涨的主要原因。

　　租房需求的增加并非偶然。近年来，北京市常住人口数量持续增加。截至2009年末，北京市常住人口达到1755万人，比2008年末增加60万人。市场分析人士认为，这样的人口增长速度，为2010年至少新增了12万套左右的租赁需求。这其中，应届毕业生产生的新增租赁需求增加快，今年预计新增住房需求达8万余套。

　　此外，记者注意到，近期租金涨幅较大的北京和广州都在进行大范围的旧城改造。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村科技园和CBD，将位于区域内城乡结合部的城中村进行拆迁。再如广州市，对部分位于市繁华地段的城中村拆迁改造。旧城改造项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品房小区当中，增加了租房需求，也增加了这些群体的租房负担。

　　记者近期在多家中介门店调查了解到，北京多数热点居住区的租赁供求比基本在1∶3—1∶5之间，明显供不应求。同时，整体呈现一种结构性的供不应求，别是适合大多数普通租房者的中低价位的普通住宅供应不足，而公寓则供过于求。据链家地产提供的数据，目前北京普通住宅租赁供需比已经达到1∶4，公寓则为2.7∶1。

　　实际上，租赁市场供应不足是个老问题。据中国房地产经纪人学会有关专家分析，由于近年来房价上涨较快，造成一线城市租金房价比高达1:500左右，也是说要通过出租收回房价成本，可能需要40多年时间。对拥有闲置住房的家庭而言，出租显然不如出售套现划算。近年来屡次房地产宏观调控出台的相关文件中，都提出要“盘活住房租赁市场”，但一直没有出台行之有效的措施。多重因素影响下，租赁市场供应不足局面长期没有改观。

　　盘活存量房之外，加快廉租房和公共租赁房建设则被认为是增加租赁市场供应的有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新业人员和外来务工人员供应的公共租赁房，租金低于市场水平，不直接增加总供应量，还能改善供应结构，改变目前租赁市场普通住房供不应求的现状。据了解，今年全国共将建设约37万套公共租赁房。再经过两三年左右的时间，公租房将形成较大的供应规模，对满足老百姓租房需求、稳定房地产市场、稳定租房价格都将起到重要作用。

　　——房屋租赁市场不规范，需加强监管

　　房地产市场调控政策出台后，由于二手房交易量明显下滑导致中介业务量骤减，过去并不受青睐的租赁业务成了激烈夺的香饽饽。一些中介公司为了夺房源，劝业主提价，从而推高了租金。

　　除了以高价抢夺房源，赚取大约为一个月房租的中介费以外，更有少数不良中介，通过房屋租赁全程代理业务等方式，从中赚取差价。

　　某中介公司的业务员小艾告诉记者近发生的一个例子。一位业主出租北京团结湖北口的一套两居室，报价2900元。小艾以3000元的价格说服业主让他全程代理，转手以3500元的价格租出去了。“现在要租房的人多，3500元并不难租出去。”小艾说，以租一年计算，如果是传统的中介服务模式，能一次性赚3000元中介费。但通过这种“吃差价”的方法，每个月可以赚500元，一年是6000元，翻了一倍。

　　在房租上涨的人为原因中，不有不良中介推高房价，也有不少房东随意违背合同提高租金，迫使租房人承受高房租，而租赁合同却缺乏有效的约束力。总体而言，相对日渐规范的住房交易市场，房屋租赁市场的规范程度远远落后。

　　今年5月，北京市房地产中介协会曾制定公布了《房屋租赁代理业务流程》和《房屋租赁代理注意事项》，旨在进一步规范租赁市场，并联合26家中介机构做出了包括不发布虚假租赁信息、及时办理网上备案，不额外收取费用等在内的6项承诺。“从实际效果看，靠行业协会的引导和形式主义的承诺，对规范市场的作用有限。”钟伟说，规范市场，更多还需要政府的有效监管和奖惩。

　　“这一次房租上涨，暴露出租赁市场多年来积累的不少问题，房价需要调控，租金价格和租赁市场同样需要调控和整顿。”钟伟表示，“如果能借这次整顿解决制度性矛盾，建立起有利于租赁市场长期稳定的机制，对所有人来说都是一件好事。”