【策划人语】 现在每个房地产市场热点都可能成为全民讨论运动。房价到底假摔了没有、空置率是不是虚高都会引发一场铺天盖地的口水仗。一位地产大佬日前称，“中国不是没有刚性需求，如果没有刚性需求不会有人骂房价高了，大蒜价格高不是所有人都骂，因为有人不吃大蒜，但房价不管高低都有人骂，说明还是有这种刚性需求。”刚性需求的高低关系着调控政策的力度和取向。我们发现，说到空置率还有几种概念可以讨论，可究竟什么是住房刚性需求似乎连个统一而准确的定义都没有。

　　大刚需 “被投资”一手造

　　地产新政执行“百天”以来，虽然房价表现纠结，趋势却是向下的。8月初，一些媒体报道：很多城市刚性需求再度进场，少数城市的二手房在7月底的销售数据出现量价齐升的情况。比如北京市的许多二手房售价高于附近刚刚开盘的一手房；深圳7月二手房成交量则整体呈现向上态势；哈尔滨则出现二手房价格上涨。是房地产产业链中的利益集团纠结在一起捣鬼，还是真有所谓的刚性需求在抄底？

　　任志强说，房地产市场的刚需是客观存在，任何时候都有。但有一点任总没有说：刚需与价格预期是成正比的，即，当市场预期房地产价格还要持续走低时，再刚性的需求也会等，相反，当市场预期房价还要大涨时，没有刚性需求的人也会加入购房大军。而按任总近的说法，今年三四季度房价还会下跌，甚至明年上半年都会下跌。连房市死多头任总都预期房价会跌，刚需怎么可能提前释放？再看北京上海等大城市的销售记录，除去两限房，新开楼盘寥寥无几，二手房的销售数字仍然低于一手房，远远差于往年水平。没有销售量支撑，所谓7月下旬刚需助推房价反弹是莫须有的。

　　地价数据也能够证明我的判断。一般来说，房价上涨，地价会先于房价上涨，而新的数据说明，北京上海等大城市，地价还在大幅下跌之中，比如北京，二季度地价下跌26%，7月的地价进一步下跌，有的地块下跌了50%以上。地价跌了这么多，说明住宅市场需求很冷，所谓“刚需”很可能是“造出来”的。

　　我相信房地产市场的刚需是客观存在、永远存在。我在新著《保卫人民币》中，曾对房地产市场的正常需求按比例和急切程度排了队，对很多具有较强流动性(人口)的超级大城市而言，目前80%的城镇常住居民已经有自住房，剩余20%是租房或非产权房。但如北京，流动人口太多，相当大的一批外来居民能租房。这批人都想买房，但绝大部分买不起，不可能奢望买房。测算需求要实事求是：不要有需求，也要差不多买得起。一些需求是刚性较大的，比如结婚需求，它大约占等待买房排行的位(大约占40%)；排在二位的是改善性住房需求(大约占25%)，这部分人是弹性的，价格符合预期可能形成刚性，高于预期，则会按兵不动；然后是外来人口中有实力的购房者(大约占15%)，这部分人在超级大城市中表现得刚性很大，因为他们瞄准的不是大城市的住房和生活质量，还有很大的额外考虑。一般来说，要房价基本稳定，这部分人一定会冲在前头，甚至比本地人购买力更旺盛；其次是兼顾改善与投资的需求者群体(大约占20%)，这部分人手中有一部分钱，具有改善住房的条件，但并非一定买房，还要看房价预期，尤其是中长期预期；当然，也有介于投资与投机之间的人(它们占10%左右)，即买房子基本不住，是为了卖而买，套住了先拿着，拿久了，可能扛不住，因为钱是借的。后两部分购房者是所谓“空置房”的所有者。

　　必须强调，以上测算是估算，而且该比例会随着市场变化而变化。比如，2010年二季度以后，外来人口在北京买房限制增加，投机者都靠边观望，希望改善住房条件的购房者也不急了，唯有结婚被认定为“刚需”，而且这种刚性需求也是不得不出手。其实在我看，结婚也未必真的刚性，如果大家相信任总的话，今后几个月房价还要跌，暂时租房子结婚为什么不行。这是为什么今年二季度以来租房市场的原因。

　　房地产乱象年年翻烙饼，未来可能更乱。为什么？在理论上，一直说不清住宅的性质：是消费品还是投资品？许多经济学家一口咬定住房是消费品，因此必须像粮食蔬菜那样被严格监管，价格涨跌幅不能被(货币)流动性所左右。也是说，即使M2增长了30%，房价也不能涨；但大多数老百姓则不管经济学家怎么说，看着物价连年涨，钱在银行存着却年年赔。除了房子，基本是买什么什么赔。想一想房子的使用价值不会“折旧”得这么快，再想一想过去十年虽然房地产市场经历了无数次风风雨雨，但房价整体上行趋势不变。你让老百姓怎么选择？！于是有人士说：流动性泛滥才是房价持续上涨的真正祸根，物价飞涨预期下的房价怎么可能不涨。想一想中国的M2每年平均增长15%以上，2009年差一点奔30%去了，货币这么多，房价怎么可能不涨。于是有经济学家又说，货币虽多，物价没怎么涨呀！若不是房地产市场吸收了如此巨大的流动性，这么多的货币发行怎么可能不冲击实体经济和消费品市场。没有了房地产市场和股市，不知道有多少商品要如大蒜、绿豆、中药一样暴涨。

　　所谓刚需其实是被物价上涨的预期催的。要物价上涨的预期在，房地产市场的刚需一定会大幅度增长，各种需求都会成为刚需，没有需求的，也会被迫投资。因此，中国房地产市场的大刚需实际是“被投资”需求——被迫投资。