物业管理费0.5元/平方米的小区与1元/平方米的小区，在服务上有何区别?收费的标准是什么?全市住宅专项维修基金目前已累计达到33亿元，可实际使用不到2000万元，使用率为何这么低……

　　昨日，武汉市人大常委会召开《武汉市物业管理条例(草案)》立法说明会，人大代表物业管理四大展开激烈辩论。

　　一：关于物业收费

　　物业管理收费到底有没有谱?

　　武汉市房地局：物业评星、高质高价

　　尹冬梅代表：我作为一个普通业主，和许多业主一样想知道：收取每平方米5角钱物业管理费的小区，与收取每平方米1元钱的物业管理费小区，在服务上有何区别?有没有具体的收费标准?这个问题在起草物业管理条例时应作明确规定，而且，政府职能部门对此也应进行管理。

　　武汉市国土房产局：物业收费是按照物价部门规定收取的，参照标准包括住房建筑的高度、是否安装电梯以及住宅小区的档次等多项。

　　张述传代表：现在，许多老百姓花毕生的心血买了房子。他们想问的是，小区物业费的收取是否物有所值?如果物业费比房租还贵，不相当于他们花钱买了房还要另外交房租吗?

　　武汉市国土房产局：此前，武汉市市长阮成发在市政府常务会上已物业收费问题提议，对小区物业每年评定星级，服务好的收费标准相应提高，服务水平下降则星级评定也要相应降低。目前，武汉市已初步确定对物业按一级、二级、三级……评定等级，收费实行高质高价。这个在物业管理条例起草时将会体现。副标题

二：关于专项维修资金

　　使用资金是否存在“暗箱操作”

　　武汉市房地局：33亿资金专款专用

　　张述传代表：业主购房时缴纳的住宅专项维修资金由谁来管理?到目前为止，全市已收取多少维修资金?这些钱都用到了哪里?

　　武汉市国土房产局：住宅专项维修资金是由我们负责管理，市民可以上武汉市国土房产局网站查询资金的使用情况。

　　张述传代表：网上有不代表老百姓都知道，既然要对物业管理立法，这些都应明确说明。还有，住房维修金数额巨大，每年产生多少利息能否说明?据了解，实际上业主要使用住房维修金是非常困难的。

　　武汉市国土房产局：武汉市已出台了住宅专项维修资金的管理办法。截至目前，全市住宅专项维修资金累计达到33亿元，实际使用不到2000万元。

　　人大代表：住宅专项维修资金为何使用率这么低呢?是否存在“暗箱操作”?

　　武汉市国土房产局：住宅专项维修资金使用率低，主要原因是尚未到房屋维修的高峰期。目前交了维修资金的大多是新建小区，房子还处于和开发商协定的保修期内，因此不会使用维修资金。还有，按照有关规定，业主要使用住宅专项维修资金，必须经过整个楼栋2/3以上业主同意才能申请。

　　人大代表：住宅专项维修资金不能由业主委员会进行管理吗?为什么非要由房地局管理?

　　武汉市国土房产局：在我国，业主委员会不具备法人资格，银行不认账。而且，不少小区业主委员会实际那么几个人，能否管理好这一大笔资金很难说。而由物业公司代管也不妥，缺少安全性。由武汉市国土房产局负责对全市住宅专项维修资金进行监管，资金按楼栋入账，专款专用。房地局除了按规定收取一定管理费外，无权擅自动用资金，而且这是条“红线”，决不能跨越。

　　单个业主如何申请资金

　　武汉市房地局：突发事件无需2/3业主同意副标题

　　武汉市国土房产局：类似这样的殊情况，单个业主可写申请，并通过业主委员会(没有业主委员会的也可通过业主工作小组)向房地局申请资金。根据规定，因水管爆裂等突发事件，危及房屋安全，或屋面、外墙面漏、渗水无需得到2/3的业主签名同意，可由业委会和相关业主共同认定后直接提出使用申请，并办理相关手续，其维修费由该栋全体业主按各自拥有房屋建筑面积的比例据实分摊。已经出台了专门的《住宅专项维修资金管理办法》，而且也在网上和媒体上公开过。

　　秦前红代表：代表有疑问时，政府部门不要老强调有“规定”，这样搪塞的态度不好。如果都用规定，还要立法干什么?立法不能成为部门的“袖笼政策”。

　　三：关于小区管理问题

　　如何避免上海“楼脆脆”事件

　　武汉市政府法制办：街道、社区作用要发挥

　　秦前红代表：有关部门在起草物业管理条例时应更多体现民主，尽量让小区业主实行自我管理。有自我管理难以实现的情况下才借助公权力。前不久发生的上海在建住宅楼垮塌事件，据了解当地街道甚至居委会都与开发商有千丝万缕的关系，武汉要避免出现这种情况，要在物业管理条例中对公权力有所限制。

　　武汉市政府法制办：根据我们的国情，充分发挥街道和社区居委会的作用是一条有效的经验，尤其是在一些老社区，街道和居委会的作用不可替代。现实中，有不少小区的业主谁都不愿意牵头管理，如果业主自愿成立业主委员会是可以实行自治管理的。

　　徐业亮代表：立法的关键要体现可操作性。现在不少小区自己成立了业主委员会，但原有的物业公司却不愿离开怎么办?条例对此应明确规定。

　　武汉市政府法制办：在起草物业管理条例时，会对此明确规定。

　　四：关于小区公共设施问题

　　小区下水道堵塞谁来管?

　　武汉市政府法制办：小区物业管

　　人大代表：正在起草的物业管理条例对小区公共设施的管理如何规定?比如小区公共下水道、自来水管堵塞、损坏谁来管?

　　武汉市政府法制办：小区道路、排水管等公共设施都属于小区物业管理。今后对小区管理应减少行政干预。比如，不少市民因其他业主占用楼道而向政府投诉，这些都属于民事行为，应通过民事解决。